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[分享]绿色商业地产当购物中心遇见绿色建筑
截止2014年6月，全国商业地产项目中共有117个GB 认证项目和32个LEED 认证项目。其中，一切GB认证项目中80%为一星认证， 在LEED认证项目中近70%的建筑为金奖认证。在打造购物中心和综合体时，LEED金奖认证和GB一星认证成为开发商最热衷的选择。
从2005年国内开端有第一个被认证的商业地产绿色建筑，绿色建筑这一概念便进入中国市场，并逐步被开发商所承受。商业地产绿色建筑在2012年开端高速增长，GB和LEED认证的商业地产绿色建筑项目的数量都大幅上涨，近年的认证项目数量也坚持于高位。不难看出，商业地产绿色建筑在中国开端步入稳定开展阶段。
1.1 商业地产绿色建筑天文散布：
从天文散布来看，80%以上的商业地产绿色建筑多集中在沿海城市，并构成环渤海、长三角和珠三角的三个集群区域，而中部和西部区域的绿色项目数量呈现极大的落差，这一差别性特征与政策贯彻效率、宏观经济条件及市场供需要素都有着密不可分的关系。
从城市排名来看，在LEED和GB认证商业地产绿色建筑数量城市排名中， 上海的商业地产绿色建筑数量一枝独秀，认证项目共有17个，远远超越全国其他各城市。由于其经济实力强劲和对外开放水平较高，上海在商业地产绿色建筑开展中领跑于全国。同时武汉、深圳、成都等城市也有一定数量的商业地产绿色建筑项目，这些城市资源优厚，人口和经济增长都是近年来增速较快的，而且外资应用率和经济繁荣度都逐年上升，相应的商业地产绿色建筑也开展疾速。
1.2 商业地产绿色建筑散布差别的驱动要素：
本报告对商业地产绿色建筑数量与对不同城市的GDP、城镇居民人均可支配收入、实践应用外资额等变量停止相关性剖析，得出LEED认证和GB认证商业地产绿色建筑相关系数汇总。数据显现：
商业地产绿色建筑数量和城市GDP相关水平最高，为0.745。其次为房地产开发投资总额、社会商品批发总额和实践应用外资额，相关系数分别为0.744、0.734 和0.703，这四个要素成为影响商业地产绿色建筑数量的主要要素。
绿色建筑相比常规项目需求较高的建安本钱，经济实力较强的城市具有更好的经济环境，能够给绿色建筑开发提供足够支撑。而在更成熟的房地产市场中，客源基数也相对更大，绿色商业建筑也更容易被承受。
中国沿海城市的实践应用外资额普遍较高，外资企业入驻也较多，相对外乡企业，外资企业对绿色环保请求更高，倡导国际化环保理念，更喜爱于优先入住绿色建筑。因而，受这一局部外来需求的影响，沿海城市商业地产绿色建筑数量也相对更多。
从整体来看，绿色商业建筑的建立属于市场行为，遵照着市场供需关系的准绳。但是，LEED相比于GB愈加与市场接轨，简直每一个变量的相关系数都高于GB，LEED认证市场化水平高于GB认证。这主要是由于GB认证呈集聚趋向，由个别开发商引领市场，一定水平上遭到企业行为的干扰(后文将细致阐明)。
1.3 国外商业地产绿色建筑状况剖析
在国外一些比拟成熟的房地产市场上， 绿色商业建筑在市场上有明显的商业经济增量价值，从绿色商业建筑的开发商到物业的运用者构成了一条经济利益价值链。而相对来说在国内，绿色商业建筑开发商或运用方能取得局部经济价值，但从开发商到运用方的经济价值循环保送并未产生，完好的绿色建筑价值链并未构成。
在这条经济利益价值链内，开发商打造绿色商业建筑的增量本钱较低，同时经过更受欢送的物业和较高的租金， 带来本质效益。运用者能直接分享绿色商业建筑带来的经济利益。相比非绿色建筑的租户，员工消费力更高， 产出的效益也更可观。
建筑本钱剖析
2.1 GB 绿色商业建筑增量本钱
GB在认证等级上分为一星、二星和三星，一星绿色建筑的增量本钱已接近于零，由于中高档商场本身的高定位，各项硬件设备程度较高，容易到达一星认证的规范。目前我国绿色建筑一星规范的增量本钱比拟低且更易取得，将来一段时间内开发商将热衷于GB一星认证。
为到达不同认证等级，所采取的措施也各有不同。不同GB认证等级对此类高档商场形成的增量经济本钱影响及采取的主要措施见下图：
2.2 LEED绿色商业建筑增量本钱
LEED作为一个绿色建筑评价工具， 针对不同项目类型LEED有不同的评价体系，目前国内商业项目在申报LEED认证时，最常申请的是体系为LEED-CS(商业建筑主体和外壳)， 因而本报告基于LEED-CS评分体系请求对绿色商业建筑的增量本钱停止研讨剖析。
随着中国经济的持续增长，以及各方对绿色环保的注重。近几年国度陆续推出了一系列相应法规，推进了绿色建筑的可持续开展，另外建筑行业设计及施工规范的进步，使LEED认证体系惹起的增量经济本钱也在逐步降低。特别是关于国内一线城市，地处市中心的高档商场而言，相比以前更容易、或能以较低的增量经济本钱取得LEED的认证。
不同LEED-CS的认证等级对此类高档商场形成的增量经济本钱影响及采取的主要措施见下图：
绿色商业建筑增量本钱呈不时降落趋向。
缘由在于，一方面绿色建筑市场范围变大且趋于成熟，绿色建筑资料供给量增加，供需关系开端有所改动，剧烈的竞争使各类产品价钱合理化，因此增量本钱降落;另一方面，科技的进步使各类建筑绿色建筑所运用的技术开端普遍化，新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的本钱。
经济效益剖析
3.1 商业地产绿色建筑经济效益表现
商业地产绿色建筑均匀节能量随星级进步而进步，从全国一线城市的绿色建筑项目来看，一星级项目因节能而俭省的本钱约为6元/平方米/年， 二星级项目约为50元/平方米/年， 三星级项目约为75元/平方米/年。
同时，认证的星级越高，均匀节水量也越高。一星级项目因节水而俭省的本钱为0.1元/平方米/年，二星级项目为0.6元/平方米/年，三星级项目为0.7元/平方米年。
另外，各绿色商业建筑项目年排放二氧化碳排放减量也随星级进步而进步，可以减少污染以促进可持续开展。
采取增量本钱较低的各项技术，具有明显节能效果。以至个别的绿色建筑技术选择和应用，会对项目自身的经济效率带来极大的影响。设计单位和开发商对技术的应用和本钱效益的理解，是将来决议商业地产绿色建筑经济效率性的重要要素。
3.2 国度关于绿色商业建筑的财政鼓励措施
国度和各省、市、自治区均出台相关政策鼓舞绿色建筑开展，目前国度已出台《关于加快推进我国绿色建筑开展的施行意见》，鼓舞绿色建筑开展， 国度对绿色建筑施行二星级绿色建筑45元/平方米，三星级绿色建筑80元/平方米。绿色生态城区给予资金定额补助5,000万元。
4.1 开发商绿色商业建筑数量排名
港资开发商在国内大多停止LEED认证。
在LEED 已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中，排名前十的开发商有一半为港资企业，瑞安集团、嘉里建立经过绿色建筑LEED 认证的购物中心和综合体数量最多。在预认证项目中，港资开发商也占领了较大比重。这是由于：
首先，绿色建筑项目不只能带来租金的进步，同时能为企业营造绿色环保的良好形象。绿色建筑项目作为多维度盈利产品，吸收众多港资企业停止LEED等国际绿色建筑规范认证。
其次，港资企业具有一向良好的环保认识以及丰厚的绿色建筑理论学问和理论经历。如太古地产是HK-BEAK(香港建筑物环境评价办法)的创建者之一，并在施工上总结了一套环保拆卸技术以减少噪音，完成废物再应用。树立了环境、安康平安报告数据库用于总结在项目中的环保经历。
此外，香港社会有着合适绿色建筑开展的市场环境。香港本地成立了各类绿色建筑民间机构，吸纳开发商或个人成为会员，共同协作推进香港绿色建筑开展。如香港绿色建筑议会，是以承建商、物业开展商为主要会员的民间机构。这些民间机构不只参与绿色建筑规范和战略的制定，同时也推进绿色建筑技术的优化变革，为香港绿色建筑开展提供良好支持。
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