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[分享]万科：活下去！
2018年的9月28、29日，万科召开的秋季例会，以“活下去”为主题，重点讨论了回款事宜。没想到，这个标语竟然火了！那么我们就重点来说一说万科以及房地产行业！
一、靠倒卖玉米、鸡饲料起家的王石，郁亮接棒的是什么样的万科
1、王石的万科：从吴晓波的《激荡三十年》以及公开资料能看出王石创业的艰辛和曲折。
王石1951年出生于广西柳州，实际上是一个没落家族的贵公子。在上世界的八九十年代，在那个万元户是罕见的时代，王石靠做鸡饲料中介，通过倒卖玉米赚到了人生的第一桶金，而这人生第一笔，就让他赚了足足300万！但是王石并不是那种满足于这点蝇头小利的人。
1983年，王石到深圳经济特区发展公司工作，组建了现代科教仪器展销中心，并担任总经理，经营从日本进口的电器、仪器产品；同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂等。
1984年，企业更名为“万科”，王石升任为董事长兼总经理。11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖，一个月后，万科又发行了股票2800万股，集资2800万元，开始涉足房地产业。从此，王石正式翻开了其在房地产的新篇章。
其实在王石倒卖玉米中间还有很多事情，咱们以后再说。地产教父王石一手把万科打造成了地产界的一哥，送万科上市！
相比于如今已被人们熟知宝万之争的激烈、动荡来说，宝万之争应该远远不及—君万之争！以后我们再详细说一下君万之争！更别提一票否决权、二林事件、海盗行动、007计划、180计划、千亿计划、职业经理人制度、退出游学、捐款门、登珠峰、离婚并和田朴珺结婚等等事件。王石给了万科很多，万科也给了王石很多，到2017年王石的正式离开，但是人们还是更愿意把王石和万科联系起来，可以说是王石给了万科灵魂和肉体！而万科给了王石寄托！说王石离开了万科，但是人们一说到王石更愿意说的依然是万科。当人们说万科的时候也很愿意说王石！
2、郁亮的万科：公开资料显示，郁亮，1965年出生于江苏苏州，郁亮是北京大学经济学硕士，曾在深圳外贸集团工作，1990年加入万科企业股份有限公司，2001年任公司总经理。郁亮的性格与王石形成鲜明反差：王石火爆、生硬，郁亮则细腻、踏实（王石语）。郁亮“重剑无锋”的稳健性格，使得万科的调整有条有理，纹丝不乱。
郁亮也可以说是万科的骨灰级员工和元老。近日，万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上发表讲话，讲话中郁亮表示，这是真正意义上第一次检讨万科的整个战略。因为行业的转折点实实在在到来了。在当前的局势下，万科要做四件事——战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。“这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略。”
在这个时期万科应该怎么做？郁亮说，只有四个字：“收敛”和“聚焦”。在他看来，这是应对转折点和不确定情况的最好方法。只有收敛和聚焦，才能应对正在发生的转折；没有收敛和聚焦，就很容易在转折点中被淘汰。这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是万科的选择。
郁亮还结合滴滴事件、知名地产危机、自如甲醛房等问题进行了反思，他认为，对于小概率、高风险事件，万科需要认真梳理，确保风险可控。
可以说郁亮是在王石的影响之下成长的，是王石一手栽培的，从郁亮的身上能看到王石的影子和特色但是有不同。这或许也是一个企业在不同发展阶段呈现出来的不同表现和需要的不同管理人物。
3、大环境中的万科：近几年中国房地产市场发展迅猛，各大房地产公司纷纷崛起，但是不论是恒大、知名地产还是知名地产、招商等始终没有改变万科的龙头和一哥低位，但是房地产企业竞争激烈，并且多家房地产企业纷纷谋求转型，这其中万科也没有独善其身，一直在探索和转型，所以，目前大家又从新站在了一个新的起跑点上，过去已定、、未来未知！这或许是考验郁亮的时刻！
二、不利因素：房地产税、商品房预售、宝能抛售、去杠杆等！
1、房地产税：中国的房地产税应该是在未来确定要征收了，但是什么时候征收是一个问题！之前市场判断是2018年内出台，很快实施。但是在9月，积极推动房地产税出台的关键人物之一，也就是原财政部财政科学研究所所长贾康透露，从房地产税法立法启动，到房地产税法真正出台，中间还需要三审程序，如果立法内容争议比较大，甚至会到四审程序。房地产税出台的节奏一拖再拖，从“年内启动立法”变为了“五年内启动立法”。从目前的主流和客观观点来看，房地产税会征收，但是这并不会影响房价，不会改变房价走势，更多的税负其实还是转移到家庭和个人。
2、商品房预售制度：同样是在9月末，取消房地产预售制度的消息传的沸沸扬扬。尽管相关部门已经辟谣，并且说是取消商品房预售制度的审批权而不是取消这个制度，但是这个消息还是在房地产市场带来的巨大的地震。从目前的分析来看，不应该是取消商品房预售制度，计算式取消也不会是一刀子砍掉。如果真的对商品房预售制度下狠招，受伤的确实是整个房地产企业，也是银行。因为这对以房地产企业来说的资金回款压力和周转要求提高，这应该是利好大地产商的，是的整个行业向头部企业靠拢。
3、整体去杠杆，收紧资金：目前有一个趋势是很明确的，那就是整体降杠杆。而降杠杆在房地产企业的表现就是国家降杠杆给银行，银行降杠杆给房地产企业，企业将杠杆到家庭，而家庭再将杠杆转移到个人。总的来说就是经历了国家—企业—个人之见的倒腾就达到了降杠杆的目的！值得注意的是多家银行曾表示要收紧贷款，并且房企目前拿地意愿的降低。
4、宝能抛售带来压力：放到万科这家公司来说，目前万科有一个压力那就是来自于宝能的抛售。最新消息显示，历经五个月持续减持，“宝能系”持有万科A（ 000002.SZ）的九个资管计划已全部清盘。港交所日前披露信息显示，截至9月22日，“宝能系”通过旗下钜盛华和前海人寿共持有16.20亿股万科A，占万科总股本14.67%，此前钜盛华委托的九个资管计划不再持有万科股份。“宝能系”当前仍持有的16.20亿股万科A。按照9月28日万科A收盘价24.30元/股计算，浮盈约163.16亿元。
直至9月11日，宝能减持万科的行动进入收尾阶段，9大资管计划清空8个，原持股万科A1.42%总股本的宝禄1号仍持有股份0.33%。而在过去近五个月时间里，宝能系累计减持万科11.48亿股，成功套现约280亿元。
“宝能系”当前仍持有的16.20亿股万科A。按照9月28日万科A收盘价24.30元/股计算，浮盈约163.16亿元。
那么对于万科来说，影响该公司估值最大的因素就是这剩下的0.33%股份的问题了，整体看影响应该不大。如果这个处理完成，万科将会是减少了一个阻力。
三、万科值多少钱：说负债1万亿那是你不懂，财报非常健康！
1、万科被传负债1万亿：头一段时间，有新闻媒体说万科负债超过了1万亿，我们真是听到这个以后吓死了，因为万科的总资产也就是才1万亿多点，如果按照1万亿的负债来算，那万科岂不是没什么东西了？岂不是股价要跌到1、2块钱？
其实从我们专业的财务分析的角度来看，那些说万科负债超过1万亿的人应该是不懂财务知识，他不懂万科的财务报表。那么就有人说你看万科那个不是财报上面写着就是负债总计1万多亿吗？怎么就不是了呢？
定义负债，在财务上需要看这个负债是能产生收益的负债还是纯负债。我们来看万科的财务报表，负债合计是1.139万亿：
而真正影响的应该是短期借款！中报显示是126亿。这个短期借款是公司主要的压力和还款的地方；
而公司的长期借款是1283亿；
而公司应付债券是376亿；
而从财务角度，真正的负债就是金融负债：126亿+1283亿+376亿=1785亿！而不是1万亿！
而万科这个里面比较重要的一点是预收账款，在年报里面占比较大，是4000多亿。
在会计中万科这样的企业的预收账款就是收到钱了，但是货没发出去！换成我们通俗的讲就是别人在万科买房了，交了首付，万科收到钱了，但是没有把房子给了人家。这样形成的就是预收账款，这其实也是商品房预售制度带来的。因为盖房子一般是你交了首付，约定一个交房的时间，一般过2年多才交房！这样万科拿了你的钱，但是没给你房子，在他这先计入了负债中的—预收账款。其实本质上这是一块收入！而这种预收款的清算是万科把房子给你，把房子按照合同交付了！把存货给你了。
所以对于一家房地产企业来说，如果这家公司的预收款项越多，表明这家公司房子那就是卖的越火爆了！那么他的业绩也就会越优秀！未来的收入也可能会越好！这根本就是不是负债多的表现，而恰恰是相反的！
所以我们看看他到底负债是多少： 1.13万亿（全部负债）-4000亿（预收账款）-1596（货币资金）=0.5万亿。
所以，大概说万科是负债0.5万亿是比较合理的。所以那些说万科负债1万亿的人是被迷惑了，他们不懂！并且我们说的万科这个负债0.5万亿还有其他流动资产没有刨除。
2、万科财报非常的优秀：还是回到资产和负债的关系，目前万科是1.345万亿的总资产，而负债是0.5万亿，0.5/1.345=30%左右，那就是说万科的负债在30%左右！对于一家房地产企业来说，负债30%是什么概念？可以说是非常非常的优秀和健康的！万科的财报绝对是非常优秀的！更别说短期借款、预付账款、预收账款、应付账款等这些账目了，这是完全没有问题的。
3、万科最低值2000亿：从字面上来看，万科总资产是1.345万亿，而总负债是1.139万亿，总资产-总负债=0.206万亿！也就是2000亿了！账面上万科价值是2千亿了，但是我们还有很多虚假的负债没有刨除呢！所以你说万科价值多少？我们保守的估值万科应该是值2000亿总资产的！这放在股价上就是万科最少是值20块的！如果万科低于20块，能跌到15附近甚至以下，我觉得可以全仓了！
当然这些都还没有计算万科的分红送股带来的收益！
长江证券：
国泰君安：
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华创证券：
中银国际：
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方正证券：
东方证券：
注：以上分析仅供参考，个人观点不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎！
四、当前房价迫于政策压力：刚需还在，拉长周期看房价涨跌
1、政策频出房价降，用户维权，上海买房送宝马？最近房地产市场表现出寒意，我们认为这是政策发力+商业经济周期下行+货币政策收紧共同的作用。其中高层甚至喊出了要遏制房价上涨！请注意也不是遏制房价上涨趋势或者势头，此次表态严厉，方法更加升级！
今年以来，楼市调控政策不断深化，除“限价令”外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。在很多城市，市场预期发生了明显变化。房企拿地意愿不足，土地流拍严重。
消息显示，9月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主“维权”行为，业主认为开发商“胡乱定价”、“欺诈业主”、“丧失诚信”。
早在今年6月，北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主“包围”，并被要求退房，起因同样在于项目售价下调。
统计数据显示，9月上半月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月仅增长1%。此外，每年中秋节期间的楼市成交量，是促成“金九”的重要因素，但从今年的成交看，各地的市场表现较为平淡。
8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。在北京市场，万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠措施推出。
更有消息显示，位于上海某开发商9月份以来开展了买房送宝马的活动。最后事实是开发商联系到了宝马4s店，谈了优惠的团购价，在购房签约的当天，客户可以一边签购房合同，一边签购宝马的合同。购宝马的首付款和后期还款均由开发商承担，但客户拿到的仅是裸车。
2、任志强说不知道房价涨跌，但知道钱肯定贬值！其实经历过好几年的整顿以后，我们认为房地产市场目前最大的问题不是投机炒房严重，而是供求关系刚需没改变。这其中包含的是有与没有的供求关系、地区差异的供求关系、优良好坏的供求关系，我们想起来了任志强说的一句话—我不知道房价未来会不会涨，但是我知道未来钱肯定不值钱。是的，货币贬值自从有人类的货币以来就是一直发生，我们寻找的就是跑赢通胀的标的资产，房子在过于多少年来一直是，在未来是不是，没人能告诉你准确答案！
3、拉长周期看房价涨跌，有钱依然建议是买买买！其实房子这件事需要拉长周期看，我们套用恒大任泽平的说的—长期看人口、中期看土地、短期看金融！
我们用两张古老的报纸报道的内容来说明内容：
1、【厦门女子44年前存1200元如今成功取出2684.04元】说陈海美有一张存单，这张存款单是2008年她母亲去世时连同一些传家宝贝一起留给她的。这是陈海美的伯伯，在1973年存入的1200元，历经44年，最终到陈海美手中的只有2684.04元现金。
【44年前1200元能买什么？】
上世纪70年代是计划经济，普通职工工资每月20多元钱。当年，好一点的大米约1角3分钱1斤，猪肉7角钱1斤。当年家里若有12口人，一天只需要1元钱左右的伙食费。也就是说，这1200元，在当年堪称一笔“巨款”。
有人提出，“甚至可以盖两栋楼房”，只可惜，44年的利息终究敌不过经济发展和收入增长，如今，这2600多元只相当于一名基层工人一个月的收入。
2、【人民日报1989年2月20日报道】房价猛涨，势在必控百姓望楼兴叹国家正拟法规。今年1月，上海住宅市场年初出售11000多套住房，成交不到1/10，幢幢楼房无人买，几十万平方米新住宅空空荡荡。原因是价格昂贵，每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。
不知道看看历史的报道，您对当下的政策和未来有没有感悟？未来房价怎么走？怎么投资？相比您应该心中有数！
