房地产企业的采购管理二

四、供应商管理系统的建立 供应商管理系统的建立对规范房地产企业的采购行为，形成内部公开、透明的采购管理系统和建立良好的供应商合作伙伴关系非常重要。通过与供应商建立长期、稳定的合作关系，共同努力来降低成本，提高性价比，并通过与知名供应商的合作给企业带来市场宣传与推广方面好处，同时与供应商增进相互信任，在充分沟通上有效的提高性价比，从而达到互惠双赢的良好结果。目前在供应商管理系统的建立方面，很多房地产企业的重视度还不够，因此对供应商的管理力度还非常薄弱。 1．供应商评估与激励体系的建立和材料信息库的建立 1）采购部门应收集供应商信息，建立供应商信息库，积累供应商相关信息及产品信息，为选择和确定采购产品提供充分和准确的信息。 2）制定明确的合格供应商入围标准，对供应商进行初步的筛选、考察和判断，对符合要求的纳入合格供应商名单，不符合要求的也要建立内部不合格供应商（黑名单）的记录，为今后的选择提供信息和依据。 3）建立对供应商的奖励、惩罚和扶持政策，调动供应商的积极性和处罚违规行为，形成公开、透明和内部充分共享的供应商管理系统。 2．供应商履约评估 1）采购部门组织接受供应商产品和服务的部门，对供应商的产品质量、服务质量、内部管理、资源保障和配合情况等进行评价并打分。对产品好、合作配合好、服务好的供应商根据采购价格及后续实施情况给出评价。同时总结材料采购中的薄弱环节，将采购数据录入数据库。 2）建立供应商积分管理制度，对产品供应质量好，价格合理，经评价合格后根据评分高低给予不同积分，积分越多的在后续工程或材料供应中可获得被优先选择的权利。 3．采购部门应建立材料信息收集和研究的职能，主动对材料市场进行研究，并提供相关报告给设计部门参考，使设计部门对材料信息掌握充分，在设计过程中能够充分考虑材料品质、价格和优化、替代及更新的要求。 　　五、招标采购过程控制的方法 招标采购已是目前各房地产企业普遍采用的采购方式，但其效果差异很大，有的也仅仅是一种形式，并未真正通过招标采购过程寻找合适的供应商；而有的企业又一味的通过最低价中标和不断压价的方式选择供应商，结果造成供应商工程实施中配合度低，提出变更、签证多，用工期和拒交房与开发单位讨价还价的等，最终对工程质量和进度造成不良影响。 1．招标活动中相关部门的配合及职责划分 1）为保证招标采购的独立性，从而保证公正、公平、效率，一般应成立独立的招标采购领导小组（或委员会）对招标采购金额大的标的进行集体决策。避免上下勾结或是以下瞒上（上级偏听则暗）的情况出现。 2） 招标采购过程中需要得到设计部门、工程管理部门的大力支持，如编制招标文件的技术要求部分，确定材料样板，参加技术标的评审和评标过程，参与合同草案的起草等。 3） 成本管理部门要提出采购产品的成本限额，参与招标文件商务标的编写，参与商务标的评标，参与对投标文件的商务和技术的分析及定标过程。 2. 招标采购过程/评估标准及方法 1) 招标采购过程对投标单位的选择应制定明确的选择方法，并明确告之供应商或承包商，作到公开、公平和公正。 2) 组织对招标文件进行评审或审核，确保各项技术及商务条款清晰，内容无遗漏。 3) 根据合格供应商名单和供应商积分，选择排名靠前的单位发出招标邀请，发放招标文件。 4) 评标过程应事先制定评价的标准，并组成有多个部门和专业人员参加的评标小组，依据在招标前已拟订的评标方法分别进行技术标和商务标的分析和评定，最后综合确定。 5) 能够采取现场集中统一开标、评标的，尽量采取现场开标、评标，以避免由于时间、过程较长，给供应商带来通过非正常途径协调、活动的余地。 　　六、采购实施过程中的管理 采购实施过程虽然没有招标过程的作用重大，但在一些细节的管理上不到位，也容易形成漏洞和对工程质量造成影响，有时甚至会完成否定前期工作的各项工作成果，因此企业还是要引起重视，规范采购实施过程中的管理。 1． 采购实施前应确定材料样板、精装修样板房或施工样板，并对材料样板进行编号、标识和统一登记及管理，采购实施过程中严格按样板验收。 2． 采购材料的验收应规定明确的验收方法和材料的管理制度。对不能按样板采购的材料，必须重新组织进行样板审核，确认后方能供货。 3． 明确乙供材料样板的确定方法，确保乙供材料的质量达到规定要求。 4． 对材料计划超编和材料超供量的管理、剩余材料的管理、材料款的支付、结算时对材料消耗的复核等应有明确的规定。 　　七、标杆企业采购招投标管理的特点分析 招标采购部门在前期工作中介入程度是衡量一个房地产公司采购水平的重要指标。对于采用新的技术、产品，或是采购产品各项性能超过常规的要求时，在初期设计阶段就要对有关市场情况进行摸索，达到较佳的性价比（因为设计院往往对经济方面考虑很少）。 1． 采购活动前置：采购活动在房地产开发价值链各个环节中做到全过程参与，并尽量在前期确定明确的标准，如项目拓展阶段：提供材料价格变化信息，为成本估算提供参考；在项目设计阶段，收集材料信息，提供新材料、新技术涉及材料的信息和材料样板，为设计提供选择的基础，特别是精装修房设计的材料选型，对成本的影响很大。提供材料调研成果和材料规格、型号、性能等方面的参考信息及价格信息，为设计成本的控制和材料清单制定提供参考。 2． 采购准备工作前置，编制投标文件参考模板和标准格式合同，建立合格供应商信息库和合格供应商名单及不合格供应商信息，为选择供应商和招标工作做好准备。 3． 建立供应商信息库和共享机制，使设计人员、工程管理人员能够通过这个平台对市场材料的变化情况和价格的变化情况有全面的了解，在选型定板和设计变更时能够有合理的选择。可以充分考虑材料的更新换代和成本优化因素，从源头上控制了采购成本的水平。 4． 建立对供应商的后评估和积分制度，逐步形成企业与供应商的长期合作伙伴关系，实现互利和共赢。 5． 集团型多项目同时操作的企业，建立战略采购流程，集中进行战略采购，以降低采购成本和获得最佳资源。 以上只是结合咨询工作中的经验和体会进行的一些总结和探索，并不是一个整体的采购工作解决方案，企业采购管理的整体解决方案需要通过系统的对? 房地产开发企业通过完善上述三个方面，必将进一步加强自身的采购管理，从而进一步控制好开过程中的成本。