![[分享]合适的机电顾问 – 项目中控险增值的“智库](/skin/img/logo.png){kind=logo}
[分享]合适的机电顾问 – 项目中控险增值的“智库
地产圈杂货铺原创作者系列
作者华敏，资深机电顾问
前言：
近日在与同行们聊天说到不少二线和三线城市的开发商不理解机电顾问的作用，觉得有了设计院项目中机电系统的问题都能解决的想法感到可惜；同时也有些做业主方的朋友因为请了我们机电顾问在其项目中不仅节省了成本投资，而且提升了项目品质，希望能发表这些感悟；故在此小结了机电顾问在项目中带来的价值，借这个平台与各方进行交流，希望抛砖引玉，为今后的项目服务提供更多的体验。
关键词：
机电顾问，精细化和经济性，提供价值，技术分析
一、机电顾问的由来
境外设计单位一般来说建筑师、结构工程师和机电工程师为分开的事务所，由专业的建筑师和工程师来提供服务，其设计的图纸由事务所内执章的人员来负责，如果设计出现了错误，将会有保险公司来进行理赔，完全的市场运行方式。
国内设计院是继承了苏联老大哥的模式，在计划经济下完全是事业体制。在中国加入WTO后，逐渐开放了建筑设计市场，设计院也从事业单位成为了现在的市场有限公司2018年，住建部发布了“住房城乡建设部办公厅关于同意上海、深圳市开展工程总承包企业编制施工图设计文件试点的复函”（建办市函347号），设计院依仗的“施工图出图章”将逐步淡出，将呈现真正建筑设计市场化的形式。
工程咨询，即工程顾问在国内大型办公、商业、酒店、医疗文教和基建项目中逐步起着重要甚至决定性的做用。在这些项目中，机电系统往往异常复杂，初投资比例高，设计一套合理的机电系统对于项目运营阶段的使用功能和运营费用都至关重要。由于项目进度所限，业主甲方经常希望设计院能限时出图，同时设计院内“基本工资 + 年终奖”的经济体制所限，工程师的收入与其出图的数量直接挂钩，造成设计院以完成施工图设计的出图数量和速度为绩效评比的关键点，不能全面考虑项目的精细化和经济性要求，一味满足设计规范并通过审图公司作为项目完成的重要节点。
反之，机电顾问的“年薪”体制，通过“工时统计”来评估每个项目的业绩，使得机电专业工程师们更愿意化更多的精力在项目中精益求精，从而为项目的机电系统从设计、招标和施工的各个阶段来降低风险、质量管理和投资成本优化，为项目带来增值服务。以下是一些国内行业采用机电顾问的现状和趋势：
表1 – 国内行业采用机电顾问的现状和趋势
二、机电顾问在项目各阶段的价值所在
作为机电顾问，是在项目中处于业主方的“智库”，为项目的设计、招标和施工的各个阶段进行技术管理，为开发商和酒管公司（医管公司等）起到了桥梁的作用。从技术角度来看，机电顾问在其各个专业（包括空调、给排水、强电、弱电智能化和垂直交通）进行详细全面的技术分析和成本管控，在项目全程中对机电系统的关键内容提供技术解决方案给业主方决策参考。
方案设计阶段的技术分析
相比于常规的“天下文章一字抄”的做法，机电顾问提供的是针对项目需求和运营要求的“量身定制”：
实例1 – 负荷选取
在方案设计中，一般负荷估算基本都是参考“国家规范”、“技术手册”，甚至于“经验数值”，且常规设计院完成的设计说明几乎都是“一个模子”里刻出来的。
如成都XX医院项目中，设计院采取了120VA/m2的数值作为变压器的选型依据；然则该外资医院并非国内三家医院版门诊人数众多，而是定位于高端客户，每个病人都会有专人陪同看护。在装机容量上可以考虑国内医院的基本数据，但同时使用系数将大大降低。在机电顾问对该项目仔细分析并全面了解医院运营模式后，优化了负荷的容量，在变压器的总容量上为客户节省了近1000kVA，包括用电申请、变压器选型、高、低压柜配置等，至少为业主直接投资成本降低了320万元。
实例2 – 与建筑和结构设计的配合
由于项目的普遍性，许多已经建成项目常常作为新项目的对标，而业主也希望这些成功的案例在其项目中得到延续和发展，这在二、三线城市COPY一线城市项目中更是常见。
曾经在河南的一个超高层办公、酒店和商业综合体漯河XX广场项目上，甲方业主考察了上海中心、上海国金中心等知名建筑后也想对标照搬，设计COPY不走样选择了4800mm的层高。通过机电顾问对项目运营需求的分析后，了解到业主并非自持出租而是以出售为目的，对其空调末端形式进行了VAV / FCU / VRV / 水环热泵 / 辐射冷吊顶等多种形式的初投资、运营成本、吊顶高度、可靠性等一系列分析比较后，还是因地制宜的为业主选择了VRV的配置，同时将层高4800mm减少到4200mm，为业主省出了多达5层的可出售空间，增加可用面积将近10,000平方米，折合商业价值约为人民币1个亿。
（上表净高数据有待核实） 表2 – 超高层项目中空调末端形式与层高及净高的关系
实例3 – 机电系统的配置
酒管（医管）公司在许多国内项目中起着总领的做用，他们常常有一本工程设计指引（Engineering Design Guideline），要求业主按照其中规定的要求来执行。由于这些指引常常是借鉴了国外的标准，且在国内无论天南海北都是一个准则，导致其“落地性”会有偏差。
例如在广州XX医院项目上，因为是由美国某医管公司管理，技术上几乎全参照了美国标准的做法。其中对于应急用电柴油发电机的室外油罐的储量和给水水箱的体积，美方要求满足3~4天的用量，这远远超出了国内设计的指标。通过机电顾问与美方多次沟通，并深入到美方运营的医院和工程管理部门人员的交流，理解到美国供水和供电均由当地私营企业来运营，每年会有几次断水和断电放生的可能性；这与国内由国家电网，政府自来水厂管理模式完全不同，在广州大城市断水断电的机会不多。经过协商，最终确定了与医院周边加油站签署保障柴油供应协议来减少室外油罐储量；96小时的储水量仅考虑与生命相关区域（手术室、ICU、急诊等），其他按照24小时即可。通过这样的配置，机电顾问不仅帮助业主减少了配置的成本投入，并增加了可使用的有效空间，比美方要求节省的商业价值至少有180万元人民币。
施工图设计审核阶段的质量把控
施工图设计阶段的审核并非审图公司对于规范运用的判别，而是机电顾问从业主甲方的角度对于项目是否在造价成本上满足预算，在施工时是否可行，以及可否达到招标深度的要求等进行来复核：
实例4 – 设备运输通道的考虑
由于设计进度的局限性，很多设计院考虑到了大型机电设备在施工时的运输方式，但对于运营时需要更换设备时的运输通道常常有所遗漏。例如：超高层设置在避难层的变压器，在15年使用寿命结束后需要换新，采用哪种方式来运输，大型医疗设备（例如MRI、CT、DR），常常是在机电主管线已安装到位的情况下才采购，其3000mm净高的要求一般走廊高度无法满足，不少医院项目中在这些医疗设备进场时拆卸走廊机电管线，造成费用和时间进度上的损失也常常可见。此外，有些工程师在设计时却又过分的预留了运输通道和检修空间，使得有些机房内不仅可以打乒乓，甚至可以坐车通行检阅了。如下图所示，机电顾问通过优化，为业主节省了近100平米的使用空间。
图1 – 某设计院布置的冷冻机房
实例5 – 招标深度的满足
在一些设计难度较高的项目（如酒店、医院），许多设计院并不具备相关的专业知识，所以经常会发生在施工图中“打阴影”，写着“由第三方专业单位进行设计”的情况发生。到了招标阶段业主方才忙着招聘第三方专项设计单位（如弱电智能化、净化区域专项、医疗气体专项等），造成设计脱节，原有的一次机电设计需要调整，甚至重新设计。
在长沙XX专科医院项目中，业主在施工图完成后才意识到设计院的图纸深度根本无法进行招标（缺项、漏项和不够深度），不得已聘请了机电顾问进行深化设计，对一次机电系统重新进行了梳理，包括调整医疗设备用电容量，净化空调冷热源的增加，医疗气体机房和管井的布置，弱电智能化系统全新设计等，多花了好几百万的设计费用，而且严重影响了原定的设计施工进度计划，造成的损失超过上千万。
图2 – 设计院的“打阴影图”
图2 – 机电顾问的“手术室配电图”
招投标配合阶段的成本控制
该项服务是机电顾问的服务强项，通过帮助业主方来划分施工分界面、细化采购机电设备的技术要求，在招标阶段协助业主对议标单位的技术能力进行评估，做到在满足技术基本要求下的“最低价中标”。
实例6 – 非单一选择的设备普遍性
在设计时，大多数机电工程师有设备样本的参考，甚至潜规则下不少专项系统（弱电智能化尤甚）图纸都是厂商帮忙设计的。在此条件下，业主方在招标时不得不面对单一设备厂商高价的胁迫。
在重庆XX大厦项目中，设计院在施工图设计时选择了超小型的某进口品牌的冷却塔，建筑和结构在屋面也相应预留了空间和荷载。招标时，只有该品牌满足要求；如果修改建筑和结构的调整对项目造价和进度的影响有上百万元，在此条件下，采购价格比常规市场价格多化费了50%。机电顾问提供的“设备品牌推荐表” 不仅在施工图审核阶段避免类似事件的发生，而且配合业主落实机电设备及材料选用的档次，并给予符合技术规格要求的厂家/品牌（不少于三家），以便公平公正的选择。
实例7 – 机电设备的匹配度和安装分界面
在医院项目中，不少机电设备需要匹配相应的医疗设备的要求，例如：检验科生物安全柜的通风次数、手术室的净化等级、直线加速器的配电容量等；如果在招标时未有技术的描述，那在施工安装时的额外费用会有大幅度增加。此外，施工分包单位之间分界面的划分不清，也是各种“灰色地带”产生的大概率事件。
以一个电动阀门为例，哪家分包单位提供阀体，哪家单位提供执行机构，在管道上谁来开洞，配电线路谁来供应，控制回路又由谁来连接，上述种种都是容易发生扯皮现象的发生；每个阀门增加的费用可能仅10几元，但上万个数量对于阀门一项增加的费用就会几十万元。这时机电顾问的“技术规格说明书”（specification）就会显示其做用来，其包含了设备规格、负载、功能额定容量、材料、构造及安装标准、调试要求，施工分界面等，极大程度的保护了业主方的利益。
在上海城开XX中心项目中，仅电梯招标一项内容，通过机电顾问的完善、全面的技术招标文件，在保障技术达标的前提下，比起依靠电梯厂商配合的常规集采模式，节省电梯系统投资至少600万元。
施工和调试配合阶段的“交钥匙工程”
施工安装才是真正把设计意图落实到项目中的阶段，这时机电顾问作为业主方的“质量监督员”，全方位地协助业主进行技术支持。
实例8 – 机电安装的现场指导和缺陷整改清单
通过施工现场的设计交底、及时的疑难解答，以及定期工地会议后的工地巡查，是妥善监督和管理施工单位按照设计要求进行保质保量安装的重要手段。 专业机电工程师通过BIM软件对机电管线进行CSD综合模拟，以指导施工单位在现场进行安装机电管线的顺序，既满足室内净高的要求，并提高了至少30%的安装速度，避免机电管线重新安装的风险。
同时，在项目关键节点对样板房、样板段进行检查，通过照片的形式让施工单位按图进行整改，可进一步提升项目安装的质量。
图3 – BIM模型与现场安装效果对比
图4 – 样板房检查缺陷整改示例
三、选择合适的机电顾问
有些业主觉得传统的顾问公司“顾而不问”的被动工作方式在项目中起不到有效的作用，而且因为遇到过一些大牌的外资（港资）的顾问公司开会不能准时参加，只有在请款时非常积极的不良感受，故建议业主甲方在选择机电顾问时考虑如下因素：
机电顾问的口碑，特别在类似酒店、医院等有难度项目中酒管（医管）公司的评价，而且要选择指定类似丰富经验的项目经理PM专业团队；
技术的落地性，不盲从于国外的技术能力，在理解国外标准的同时需要能够在国内落地完成，而不只是“纸上谈兵”；
工作的主动性，不仅要及时的回复业主方的技术疑问，更应该积极主动地事前给予业主技术的建议、提醒和同类型项目的案例供业主参考决策。
综上所述，合适的机电顾问可以帮助业主在项目中降低风险、减少投资、管控质量和创造价值。如何选择合适的机电顾问团队，使他们可以在项目中提供优质的贴身服务，需要业主在市场环境下逐步在成年累月的工程项目实践中不断去积累经验教训和掌握发现。
来源：BIM 微信公众号 地产圈杂货铺
仅作分享交流
![[分享]小动画带你了解一下中央空调、热泵、BIM管](/e/data/images/no.jpg)
