[分享]“高周转”房企能否扛过这一“疫”？

“不懂高周转，莫谈房地产”，多年来，高周转的发展模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。“快拿地、快开工、快销售”帮助企业提高资金利用效率的同时，也要求着企业保证现金回流速度，这样才能维持现金的持续、高效的运转。但在疫情影响范围逐渐扩大当前，高周转的企业布局在疫情严重区域的项目现金回流受阻，高周转模式恐为企业带来风险。本文就选取行业内具有“高周转”典型特征的企业为例，借助中指风险评估SaaS工具，分析疫情对这类企业的影响。

高周转企业的显著特点是快：拿地快、开工快、开盘快、去化快。新型冠病毒疫情的集中爆发，相当于给高速运转的流水线拉了个急刹车，让高周转房企的“快”被迫放缓，甚至暂停。具体来看，主要有以下表现：

➤ 土地交易暂停

在疫情的持续发酵下，多个城市土地交易平台暂停摘牌挂业务，客观上在短期内降低了土地供应，企业无法快速拿地。表1中列举了受疫情影响较重城市（确诊人数前20）的土地交易暂停情况。从表格中可以看出，多数城市的公共资源交易平台服务系统暂停所有已进场项目交易活动及新项目进场登记工作，恢复时间尚不确定，且各省市均延长了复工时间。

表1  20城市土地交易变化、开工延期时间

数据来源：公开网站收集，中指风险测评系统

➤ 项目开工进程放缓

目前多地开工日期暂定为2月10日，已经比正常节后开工延迟了10日左右；此外，地方上很多县、乡、村切断了人员流动渠道，建筑工人暂时无法返回工地，造成人员缺少；即便回到工地的工人，应政府要求也需隔离一段时间，进一步推迟了开工日期。因此对于具有高周转的房地产企业来说，项目开发被迫放缓，对于其扩张企业布局、开盘节奏、后期的销售回款均有较大影响。

➤ 销售回款中断，资金流动压力巨大

高周转的核心是资金的高周转，疫情之下多地售楼处关闭，期待的返乡置业及三月“小阳春”也难将实现，销售回款难以满足企业资金需求，会拖累企业随后的运营效率，后续开发将承受巨大资金压力。对疫情严重地区可预期未来一段时间内经济下行压力加大，购房需求动力有所削弱，楼市量价将在短时期内回落幅度更加明显。因此如果房企在疫区有大量土地储备，区域经济环境的变动将导致其经营风险短期内上升。

表2为对样本企业2016-2019年新增土储规划建筑面积的统计。从表2可以看出，2家企业的土储布局在受疫情影响较大的城市占比高于20%，未来一段时间内土地开发进程将受影响；8家企业的项目销售在受疫情影响较大的城市占比高于25%，这些企业回款率将在短期内有所降低，项目去化风险较大。

表2 高周转企业在疫情严重20城市的新增土储和项目销售占比

数据来源：中指数据库，中指风险测评系统

➤ 已开工项目被迫中断，前期资金快速回收无望

对于已开工项目，前期已投入大量资金，按照高周转模式，应当尽快进入开盘周期已实现资金回流。然而疫情造成开工放缓，开盘日期不定，前期投入资金难以快速实现收回；且对于高负债企业来说，即便不开工，利息以及到期债务仍需按期支付，资金支付压力巨大。账面资金是否充足将会影响企业未来能够在项目上投资力度的大小以及抗压能力，决定了企业是否能在接受得住疫情的考验。

 

表3  高周转企业现金充足得分及重点财务数据

数据来源：中指数据库，中指风险测评系统