土地市场升温地王涌现 地价走向尚待观察

11月30日下午，南京下关区滨江江边路以西2号地块由中冶置业底价摘得，成交总价56.2亿，成为2012年以来全国范围内的总价地王。该地块规划总建面72.48万平方米，容积率1.99，成交楼板价为7754元/平方米，用地属性为商住用地。 　　下半年土地市场量价齐升，11月平均楼板价创新高 　　随着楼市回暖，下半年开始土地市场转暖，全国30重点城市成交量及平均楼板价总体呈上行趋势。7月以来，截止11月28日，重点城市土地成交量共计20627万平方米，较1-6月上涨13%，平均楼板价为2113元/平方米，较1-6月提升26%。可见下半年土地市场量价齐升，一改上半年土地市场的低迷状况，尤其是今年9月以来，土地成交平均楼板价接连三个月持续增长至2313元/平方米，创全年新高。时值年末，土地市场热度进一步提升。 　　多个城市地王纪录不断刷新，近期仍有“种子地王”出让 　　除了土地成交量及价格的攀升以外，各地土地市场地王频现，使土地价格大有水涨船高之势。除了南京中冶地王以外，11月，包括上海、深圳等地的地王纪录不断被刷新，而且根据地方政府公告，12月或有新地王出现。 　　11月27日，黄浦区594(北块)、596街坊商办地块成交楼面价达到了3.6万元/平方米，刷新了今年上海土地市场的最高单价纪录。11月28日，宝安区A122-0341地块以总价20亿元成功出让，并超过了11月13日刚成交的G12201-0299地块，成为深圳今年的新地王，据了解，深圳土拍市场上总价超过20亿元的并不多见。11月27日，北京新增挂牌的朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，楼面起价3.38万每平方米，有望刷新今年北京单价地王纪录。另外，11月23日，天津挂牌推出的南开区天塔道北侧地块，起拍价36.96亿元，有望成为天津今年总价地王。 　　土拍出“新招”抑地价，土地价格走势仍待观察 　　近期关于地王的消息充斥于耳，似乎给市场打了一枚强心剂，加上近期地方政府推地热情仍然高涨，多地接连发出数个出让公告，而企业基于对未来的乐观判断也频频现身在各地土拍现场，土地市场的竞争愈加激烈，土地价格有大幅上涨之势。 　　而另一方面值得关注的是，地方政府土地拍卖相关规定的微妙转变。今年，广州采用“限地价、竞配建”方式出让土地；上海亦明确提出新出让商品房住宅用地需配建5%保障房；杭州则规定，当宅地溢价49%时封顶，转为竞投配建保障房；北京今年出让的一些地块仍延续了去年的“限地价、竞房价”或者“限地价、竞保障房面积”等方式。这些规定促进了保障房的建设，降低了高溢价地块的出现频率，对地价有一定抑制作用，但像“限地价、竞配建或保障房”这种方式，只是将显性的高地价转为隐性了，地价仍然没有得到实质性的抑制。尽管相关规定在抑制地价方面的作用有限，我们仍然应该注意到地方政府今年对土地市场一直保持关注，而且土拍增设限制条件或将成为主流，所以未来地价是否会大幅度上涨还有待进一步观察。