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[提问]北京豪宅井喷背后：70%项目属于“被豪宅”
随着北京土地市场稀缺性的凸显，豪宅操盘手们不得不正视的一个问题是，由于地价接连攀升，70%项目属于“被豪宅”。据调研，北京单价在10万以上的豪宅(今年以来包括已经上市以及未来要上市的)至少会有25个。
本报记者 王营 北京报道
开发商们已经习惯默认2015年为北京豪宅元年。
“北京单价在10万以上的豪宅今年至少会有25个。”东山公寓项目总监陈飞说。25个是伟业我爱我家内部的初步调研数据。包括已经上市以及未来要上市的豪宅。
随着北京土地市场稀缺性的凸显，豪宅操盘手们不得不正视的一个问题是，由于地价接连攀升，70%项目属于“被豪宅”。
如同北京土地市场的稀缺，顶尖财富阶层的人群也是稀缺的。如何找到客户，并打动他们也是当下豪宅的主要难题。
价格被豪宅化的困惑
北京房地产协会秘书长陈志近期走访了多家豪宅项目。他试图得出一个结论，除了价格上的豪宅化，豪宅的标准究竟是什么？
东山墅营销总监徐照民是一个老牌豪宅的操盘手。在他的记忆中，“北京历史上曾经的豪宅项目有一个中央空调或者新风系统就已经了不得。”然而，随着豪宅市场供应量增大，价格、出身、环境、硬装，细节以及后期物业服务等都在高度考验开发商的操盘能力。
房价的攀涨也对开发商的操盘能力重新定位。没有销售压力的徐照民将新产品东山公寓定义为小众豪宅产品。整体大胆采用欧式白色建筑，使用3.9米层高标榜所谓的“第一豪宅尺度”。然而，除了具有老业主优势以外，徐照民坦言，豪宅市场的井喷也让他们开始更深入研究新财富阶层的喜好。而诸如上述年轻化的设计就是针对新一代更为阳光、国际化的财富阶层。
而在鸿坤方面看来，近年来，受益于南城规划利好，特别是新机场选址落定，京南板块的价值不断得到重新定义。最近，大兴多宗土地五环外、六环附近土地都高价成交，也反映出市场对京南板块的看好。他们认为，鸿坤林语墅具有豪宅的稀缺性特点。比如，位于南四环核心板块，是一个容积率仅为1.02的低密度纯别墅社区，为北京四环板块所罕见。今年上半年林语墅获认购十余套，成交额近3亿元。
金地华北区副总经理遇绣峰表示，随着地价高企，土地稀缺，北京出现了级差性的产品和供应。比如，中粮已经喊出20万单价，虽然只是10万跳差，但这代表了从1到N的鲜明转变。但价格高企，必须有其支撑性。比如土地和产品的稀缺性以及不可复制性是一定的。
尽管各大项目都在标榜自己为顶豪产品，但北京清华城市规划设计研究院副总监彭剑波在翻阅了诸多资料之后，同样发现一个困惑是，从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看，北京的顶豪离世界豪宅还有很大的差距。
“比如，不少世界顶豪都有私人飞机场、专属游艇码头等等。北京顶豪如果要向世界顶豪迈进，还有很大发展空间。”彭剑波说。
不过，新一代财富阶层并非对价格不敏感。比如同样位于朝阳公园板块的泛海国际二期，北京房地产交易管理网数据显示，其住宅拟售单价普遍在8万元/平方米，这对不少城市平层豪宅项目造成了定价压力。
