成都某地块建设项目可行性研究报告

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• 第一部分 项目概况 5
• 一、项目名称 5
• 二、项目地址 5
• 三、土地产权状况及面积 5
• 四、地上建筑物状况 5
• 五、项目由来 5
• 六、有关破产清理情况预计 6
• 第二部分 成都房地产市场概况 9
• 第三部分 项目优势与劣势分析 9
• 一、项目优势 9
• 二、项目劣势 9
• 第四部分 项目运作方案 11
• 一、项目运作主体 11
• 二、项目运作方案 11
• （一）土地开发模式 11
• （二）房产开发模式 11
• 第五部分 项目规划方案 12
• 一、项目规划设计要点 12
• 二、项目技术经济指标 12
• （一）项目主要技术指标 12
• （二）住宅户数及车位数量 12
• 第六部分 项目开发方案 14
• 一、项目开发建设方案 14
• （一）对土地开发模式 14
• （二）对房产开发模式 14
• 1、开发方案设想 14
• 2、建设进度计划 14
• （1）土地整理及前期开发进度 14
• （2）一期开发进度 14
• （3）二期开发进度 14
• 二、项目经营方案 14
• （1）租售比例 15
• （2）销售进度与价格 15
• 1）住宅销售进度 15
• 2）商业销售进度 15
• 3）车位销售进度 15
• 三、项目投资方案 15
• 第七部分 项目投资估算 16
• 一、土地开发模式总投资估算 16
• （一）开发成本测算 16
• 1、基准地价与出让金 16
• 2、实际出让地价预估 16
• （1）土地出让金补差额估算 16
• （2）地价估算 16
• （3）土地增值额估算 16
• （二）开发费用测算 17
• 1、管理费用 17
• 2、其他费用 17
• 3、财务费用 17
• 二、房产开发模式总投资估算 17
• （一）开发成本测算 17
• 1、土地成本 17
• 2、前期开发费 17
• 3、设计费 17
• 4、工程建安费 17
• 5、基础设施费 17
• 6、公建配套费 18
• 7、运作期间费 18
• 8、不可预见费 18
• （二）开发费用测算 18
• 1、管理费用 18
• 2、销售费用 18
• 3、财务费用 18
• 第八部分 项目资金筹措 19
• 一、土地开发模式投资方案 19
• 二、房产开发模式投资方案 19
• （一）投资组合方式 19
• （二）资金运作方式 19
• 1、自有资金 19
• 2、银行贷款 20
• 3、销售收入再投入 20
• 第九部分 经济与社会效益分析 21
• 一、地产开发模式经济效益分析 21
• (一)拍卖地价评估 21
• (二)财务评价 21
• (三)不确定分析 21
• 1、破产启动费用不纳入成本情况 21
• 2、土地出让金变动情况 22
• 二、房产开发模式经济效益分析 22
• （一）销售单价的估算 22
• 1、住宅销售单价的确定 22
• （1）用市场比较法确定销售价格的上限 23
• （2）用成本法确定销售价格的下限 23
• （3）建议销售单价 23
• 2、商业销售单价的确定 23
• 3、车位销售单价的确定 23
• （二）总销售收入的测算 23
• （三）总租赁与转售收入的测算 24
• 1、商业租赁与转售收入测算 24
• 2、车位租赁与转售收入测算 24
• （四）税金及附加 24
• 1、销售税金及附加 24
• 2、租赁及转售税金及附加 24
• （五）成本费用估算 25
• （六）财务分析 25
• 1、损益表与项目静态盈利能力分析 25
• 2、现金流量表与项目动态盈利能力分析 27
• （1）全部投资现金流量表 27
• （2）自有资金现金流量表 27
• 3、资金来源和运用与资金平衡能力分析 27
• （七）不确定分析 28
• 1、盈亏平衡分析 28
• 2、敏感性分析 28
• （1）单因数敏感性分析 28
• 【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响 28
• 〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响 28
• 〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响 29
• 【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响 29
• 〖1〗成本变化对财务净现值的影响 29
• 〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响 30
• （2）多因数敏感性分析 30
• 【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 30
• 〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 30
• 〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 31
• 【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 31
• 〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响 31
• 〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 31
• 【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 32
• 〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 32
• 〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 32
• 【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 33
• 〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响 33
• 〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响 33
• 3、本项目预计实际收益分析 34
• 三、项目风险分析 35
• （一）空压厂破产清理风险 35
• （二）土地出让政策风险 35
• 四、项目评估结论 35
• 附表 36
• 一、土地开发模式附表 36
• 表一 总投资与成本估算表 36
• 表二　资金筹措表 36
• 二、房产开发模式附表 37
• 表一 总投资与成本估算表 37
• 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例） 37
• 表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额） 38
• 表四 总销售收入预测表 39
• 表五 销售费用估算表 39
• 表六 商铺出租计划和出租收入估算表 39
• 表七 车位出租计划和出租收入估算表 40
• 表八 销售税金及附加表 40
• 表九 租赁及转售税金及附加表 40
• 表十 损益表 41
• 表十一　全部投资现金流量表（年Ic=10%） 42
• 表十二　自有资金现金流量表（年Ic=10%） 43
• 表十三　资金来源与运用表 44
• 表十四 银行贷款还本付息结算表 45
• 表十五 银行贷款还本付息计算表 45
• 表十六 敏感性分析预测表 45
• 16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响 45
• 16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响 46
• 16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 46
• 16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 46
• 15.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 46
• 16.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 46
• 表十七 工程成本核算分类表 47
• 17.1 商业部分工程成本核算表 47
• 17.2 住宅部分工程成本核算表 48
• 17.3 配套项目部分工程成本核算表 49
• 17.4 地下停车场部分工程成本核算表 49