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[分享]标杆房企拿地布局3大变化，投拓总要搞懂！
2019年5月以来，房地产行业面临“内忧外患”。“外患”来自于各融资渠道的边际收紧，7月30日政治局会议更是首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。“内忧”主要由于房地产销售额增速放缓，指向销售回款增长乏力。2019年1-7月，31家大中型房企中，仅金地、中海、知名地产和雅居乐4家同比变动超过18年同期，其余房企均出现不同程度的销售额同比增速下滑。
在房地产行业“内忧外患”背景下，我们落脚于房企“造血”原料——土地储备，分析房企的土储布局特点以及哪些房企的土储布局相对稳健。
2018年房企土储布局有何特点？
本文房企样本基剔除了新城控股、鑫苑中国、新华联和泛海控股4家房企，共包括54家房企，其中，恒大和知名地产由于没有披露具体城市的土储明细，不参与排名。土地储备占比是指建筑面积占比，由于各家房企披露口径存在差异，本文不对各房企土储规模进行横向比较，而主要考察房企土储布局。
本文主要从城市等级和城市群分布考察房企的土储布局。城市等级分为一线城市、二线城市和三四线城市，由于三四线城市数量众多且分化较大，我们进一步划分出强三四线城市。城市群主要考察长三角、珠三角和京津冀三大城市群。
一线城市包括北京、上海、广州和深圳。二线城市包括直辖市天津、重庆，计划单列市大连、青岛、宁波和厦门，19个省会城市以及苏州共计26个城市。对于三四线城市，我们采取2018年GDP、18年常住人口、18年常住人口增速、17年至19年上半年成交土地平均地价四个指标，赋予权重并综合评分，选取佛山、泉州、东莞、嘉兴、惠州、无锡等评分靠前的50个城市作为强三四线城市。
整体来看，2018年房企土储布局呈现三大变化趋势：第一，一线城市占比下降，一线城市由于政策调控最严，销售周转慢且土地溢价率相对较高，大多数房企减少在一线城市的土储布局。第二，房企加大省会城市布局，多数房企在重庆，武汉、郑州、成都等省会城市的土储占比提高。第三，房企采取分散化布局，下沉至三四线城市，长三角、珠三角和京津冀以外的地区占比提高。对于全国性布局的大中房企，由于规模扩张需求，进入城市数量不断增多，并下沉至等级较弱的城市，部分房企如绿地、雅居乐、奥园、富力，非强三四线城市土储占比较高。对于区域性布局的房企，通常以某一城市为中心，拓展至周边三四线城市。
哪些房企坚守一二线城市？2018年，一线城市土储占比超过15%的房企共有14家。其中，首开股份、首创置业和金融街在北京的土储占比超过20%。合生创展和合景泰富在广州的土储占比超过20%。光明地产在上海的土储占比超过20%。
从二线城市土地储备占比看，有29家房企二线城市占比超过50%，19家房企二线城市占比超过65%，重点布局的二线城市主要包括重庆、武汉、郑州、成都和长沙。其中，重点布局重庆的房企最多，华宇、金科、协信、中交地产、电建地产和龙湖地产在重庆的土储占比分别为47%、41%、37%、26%、23%和16%。大名城重仓兰州（占比46%），融侨重仓武汉（占比43%），北辰实业重仓长沙（占比40%）。
哪些房企三四线城市占比较高？2018年，有19家房企三四线城市土储占比超过40%，15家房企三四线城市占比超过50%。其中，华夏幸福由于布局城市郊区、县级及以下区域的产业新城建设，三四线城市占比超过90%，非强三四线城市占比达81%。建业地产主要扎根河南省，非强三四线占比为70%。
当代置业、绿地、新湖中宝、雅居乐和荣盛非强三四线占比超过40%，奥园、富力和时代控股非强三四线占比超过30%。
滨江重仓杭州（杭州土储占比44%），并拓展至浙江省内及周边的宁波、湖州、温州、台州、南通、上饶等，三四线城市占比为49.6%，不过强三四线占比33%较高。
哪些房企在三大城市群布局较多？2018年，有20家房企在京津冀、长三角和珠三角三大城市群土储占比超过45%。其中，首创置业、知名地产、金融街、首开股份和华夏幸福是扎根京津冀的典型。首开股份重仓北京，18年北京土储占比接近30%，首创置业、金融街和知名地产以北京和天津为主，而华夏幸福主要布局京郊和河北省地级、县级及以下区域。
滨江、光明地产、宝龙、建发、绿城和金茂上海是以长三角为中心的典型。滨江以杭州为中心，占比超过40%，拓展至浙江省内和周边城市。光明地产是光明集团核心子公司，房地产开发立足于上海，18年上海土储占比为22%，并将业务拓展至长三角其他城市及南宁、武汉、郑州等省会城市。其余4家在长三角的重点布局城市有所差异，绿城在杭州占比12.5%，金茂上海在南京、苏州分别占比17%和6%，建发在上海和苏州分别占比8.4%和7%，宝龙在宁波、杭州、上海分别占比10.7%、9.4%和6.5%。
时代控股深耕珠三角，18年珠三角土储占比超过90%，不过清远占比32%最高，佛山、广州、江门、中山、惠州占比分别为14.5%、12.4%、9.2%、7.5%和7%。
哪些房企土储布局相对稳健？
全国性布局，一二线城市占比超过50%全国性布局的房企，资产规模较大，布局的城市数量较多且相对分散，因此，不同等级城市占比成为主要考量因素。目前，一二线城市房地产销售反弹，而三四线城市受棚改拖累，销售放缓。对于全国性布局的房企，一二线城市土储占比超过50%，土储布局相对稳健；三四线城市土储占比超过50%的房企，则面临一定的销售去化压力。
其中，知名地产以京津冀为中心，也布局了珠三角、长三角、长江中游和成渝地区，一二线城市占比为75%，三大城市群占比达67%。华侨城、金地和招商蛇口在长三角、珠三角布局较多，三大城市群占比在45%-50%区间，一二线城市占比均超过70%（华侨城一二线占比达88.6%）。中海地产在济南、成都、长春、沈阳、西安、南京等省会城市，重庆、天津直辖市布局较多，一二线城市占比达89%。万科布局城市众多，不过一二线城市占比也超过60%，且非强三四线城市占比低于15%。
而雅居乐、绿地、奥园和富力下沉城市较为明显，三四线城市占比均超过50%，且非强三四线城市占比也较高，均超过30%。随着棚改货币化安置的退潮，经济相对较弱、人口净流出或者人口基数较小的三四线城市，房地产销售面临较大的压力。
区域性布局，深耕长三角、珠三角、京津冀优势区域区域性布局的房企，通常以中心城市为据点，保持在中心城市的领先地位，并以点带面逐步拓展周边城市。此类房企一般为中等规模，扩张步伐较为稳健，且在深耕区域过程中积累了较好的品牌声誉。由于长三角、珠三角和京津冀是我国最重要的三大城市群，既有经济和人口支撑，还有政策支持和区域协同效应，因此，深耕长三角、珠三角和京津冀的区域性龙头房企（三大城市群占比超过50%且其中非强三四线城市占比低于25%），土储布局相对稳健。
其中，滨江坚持“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部”的发展战略，常年位居杭州市场销售前三甲，盈利能力良好且保持财务稳健。首开股份是北京市国资委下属最大的房地产业务平台，长期深耕北京，拥有京内核心土储资源，18年北京土储占比29%，京外重点布局一二线城市。金融街和首创置业实际控制人分别是北京市西城区国资委和北京市国资委，首创置业土储布局以北京、天津为主，主要从事住宅开发、城市综合体建设和土地一级开发；金融街在北京持有优质的商业物业，在京外主要布局了强一二线城市和珠三角部分强三四线城市。
风险提示：
1.数据口径有偏差：由于各家房企披露的土储数据口径存在差异，可能影响房企的对比分析结果。
2.房地产政策超预期：如果房地产政策出现超预期收紧，房企融资或业务开展将受到较大限制，房企违约风险将上升。
来源：郁言债市
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