[分享]中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！

在地产界，中海的盈利能力与利润率始终雄踞行业第一，被称之为房地产行业的利润奶牛，引的无数地产人跟风学习......

今天分享《中海各项成本占比与管控措施》

中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼

下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：

一、中海项目开发成本控制的总体思路

❶建立成本控制目标。

中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；

❷公司成立成本控制小组▼

组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；

❸设计是成本控制的关键▼

加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；

❹严格规范工程分判程度▼

及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；

❺完善设计变更、签证程序▼

 完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；

❻开源节流，严格控制管理费用开支

二、中海成本控制的具体办法及经验

01.

中海地产土地成本管理经验

具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：

根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同

时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。

02.

中海前期费用管理经验

对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：

☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

03.

中海工程成本管理经验

中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。

分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电

、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：

特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工生，对由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。

04.

中海营销成本管理经验

营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用

，包括广告费、推广费、售楼处费用。

营销成本管理的主要措施为以下几点：

☀中海地产营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。

05.

中海管理成本控制经验

管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发

经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。

管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开

发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

06.

中海财务成本控制经验