[分享]《预制装配式保障性住房套型图》的编制研究

基于上海市标准图集《预制装配式保障性住房套型图》的研究和编制过程中重点解决问题，提出“灵活大空间、功能模块化”的核心理念。标准套型通过组合可满足不同套型配比要求，满足开发项目多样性和标准化的统一，亦能同时提升保障房的使用寿命和居住品质。

标准套型；装配式；保障性住房；大空间；模块化

2016年，上海市住宅建设发展中心委托上海中房建筑设计有限公司开展关于上海市装配式保障性住房标准化设计的研究，2018年决定进行成果转化，编制上海市标准图集《预制装配式保障性住房套型图》，并向全市推广执行。研究团队对相关政策标准、结构体系及保障性住房实际案例进行了大量的分析研究，并就成果征求了业内专家、政府主管部门及建设、施工、构件生产企业等各方面的意见，反复讨论修改，目前已形成图集的初步成果，示范性工程也在同步设计中。

2013年国务院办公厅发布了《绿色建筑行动方案》(国办发[2013]1号)明确要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系，推动结构件、部品、部件的标准化。随后，上海市政府也相继出台了《关于本市进一步推进装配式建筑发展的若干意见》(沪府办[2013]52号)和《上海市人民政府办公厅关于转发市建设管理委等六部门制订的<上海市绿色建筑发展三年行动计划(2014-2016)>的通知》(沪府办发[2014]32号)等一系列有关推广装配式建筑的政策文件。

保障性住房的开发模式为政府出资市场化运作，各开发项目在相同的规范标准、面积指标的条件下，采用大同小异的套型，容易出现相似的弊端，远未达到建筑工业化所要求的标准化、模数化、系列化，制约了保障性住房装配式建设的推进。

由政府主导的保障性住房建设，在政策措施、资金保障、开发总量等方面持续、稳定、可靠，有利于工业化建造技术的不断积累、提高和完善。

上海市从2009年开始保障性住宅建设，从2013年开始预制装配式保障性住宅建设，且确定了保障性住房面积标准、套型配比，有利于标准化套型的推广。

编制符合现行规范和市场需求的《预制装配式保障性住房套型图》，促进保障性住房标准化套型的推广。

研究分析与保障性住房相关的地方政策、标准，调查、收集、分析市属保障房骨干开发企业近3年开发的市场接受度较高的保障性住宅套型，了解居民的实际需求。

与开发企业、保障房接收单位、预制构件生产厂家等相关单位开展座谈会，了解后期使用单位对研究成果的实际需求。

通过标准套型模块化及灵活划分大空间的研究，达到保障性住宅的套型标准化和居住多样性。

上海市于2015年2月1日开始实施的《预制装配式保障性住房套型(试行)》标准图集共收集了经济适用房6个标准层平面，涉及II、III型住宅套型，缺少I型住宅套型。由于装配式结构在当时未全方位覆盖保障房建设，且标准图集中套型未成系列化等多方面因素，该图集最终未得到推广及应用。

2015年，上海市人民政府印发《关于调整大型居住社区新建共有产权保障住房、征收安置住房套型结构配比的通知》(市推进办[2015]29)号文对保障性住房面积指标和套型比例做以下规定：征收安置住房：一室户50m2，占比25%，两室户70m2，占比60%，三室户90m2，占比15%，共有产权保障住房的套型配比为一室户25%，两室户70%，三室户5%，面积按原规定要求，可适当增加。文件中未明确套型面积的计算原则，各区县主管部门对保障性住宅的套型面积和套型比要求不尽相同。

为更好地了解保障性住房建设的实际需求，研究团队先后收集了22家房产开发企业共22个项目近80个套型平面，包含已交付、在建及正在报批的各开发阶段的实际案例。

调研项目主要为近期建成或在建的保障房项目，共涉及11个开发企业及8个保障房建设基地的17个地块。由于项目立项较早，只有4个项目采用预制装配式混凝土结构，预制率在15%~40%不等，结构体系以预制整体式剪力墙为主。调研项目以10~18层高层住宅为主，每单元多为3~4户；单体形式均为单元式，单元形式分为传统单元式和短外廊单元式2种，以传统单元式为主。

调研项目均列入保障房开发计划，已完成方案报批，共涉及11个开发企业及7个保障房建设基地的22个地块。

100%采用预制装配式结构体系，单体预制装配率要求为40%。调研项目中，除青浦徐泾北基地项目高度超过18层外，其余项目建筑高度均为18层以下。单体形式均为单元式，每单元多为4户。单元形式更加多样，大致分为传统单元式、短外廊单元式2种，短外廊单元式比例﹥传统单元式。平面外形趋于平整，更符合PC建筑的特点。主要套型对比分析如表1所示。

表 1  主要套型对比图

研究团队与主要保障房开发企业及预制构配件生产企业一起就预制装配式结构体系、受住户认可的套型以及在开发过程中的难点进行了研讨。开发企业认为保障性住房标准套型的研究和推广有利于解决目前各区县对于套型面积、不计容阳台面积等标准不统一的现象。保障性住房套型面积和套型比相对固定，有利于标准套型的推广，希望套型的可选性不要太多。

现状保障性住房单元形式有传统单元式和短外廊单元式2种，2种单元形式各有利弊，均有市场需求。其中短外廊单元式套型在建设中占比均逐年增多，其原因主要为充分利用了南向开间，改善了中间套的采光通风，在住户选房环节，短外廊单元式也较传统单元式更受欢迎。

保障性住房在面积标准、套型配比和造价指标上基本相同，此开发模式使得其套型大同小异，不符合建筑工业化的发展理念，有必要推广标准套型。但保障性住房的套型面积标准和阳台是否计容的面积指标，各区县主管部门掌握尺度需统一。

住宅套型建筑面积、阳台建筑面积在规划管理、房产测绘等方面存在差异，且不同区县的政府主管部门要求不一致，或给设计单位、开发企业带来困惑，亟待统一。

由上海市建设交通委、上海市住房保障房屋管理局、上海市规划国土资源局联合发布的《上海市保障性住房建设导则》(沪建交联[2010]1239号)，现正编制升级为标准，并与图集同步编制互为依托。其中，明确共有产权房与动迁安置房面积指标统一，并明确套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数。保障性住房(包括共有产权房和动迁安置房)建筑高度在54m以下，按照I型55m2、II型75m2、III型95m2控制；建筑高度在54m以上的单元，套型面积指标允许1~3m2的向上浮动，但需满足项目用地规划中总户数的指标要求。

阳台面积是否计容的计算原则结合装配式的具体情况有所调整。阳台建筑面积是否计入容积率则按照市建设交通委、市规划国土资源局、市住房保障房屋管理局联合发布的《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》沪建交联[2010]1228号执行。

经与规划部门沟通后，明确控制指标由5.0m2放宽到5.5m2，这主要是为了保证阳台空间的完整性和装配式构件的拆分要求。阳台应与卧室、起居室开间一致，阳台开间为3.3m，进深1.5m(净深满足1.3m)，其建筑面积为5.25m2，故放宽了不计容阳台的面积要求。

保障性住宅的单体形式有单元式、塔式、通廊式3种基本形式。受建筑朝向、采光通风、舒适性、得房率及市场接受度等多方面因素制约，现状调研结果显示近年来上海保障性住房住宅单体形式以单元式为主。公共部位走廊形式单元式分为传统单元式和短外廊单元式2种类型。2种单元形式各有利弊，均有需求。

由上海市人民政府颁发的《上海市城市规划管理技术规定》第五十条规定，建筑高度＞24m，≤60m，其最大连续展开面宽的投影≤70m；建筑高度＞60m，其最大连续展开面宽的投影≤60m。考虑到2单元的拼接及最少每户南向两开间面宽的要求，保障性住房标准套型研究每单元户数以4户为主最为合理。

单元式住宅公共交通空间和与其相连的入户走道、设备管井等构成的核心筒是标准层中主要的公摊面积。选择面积小、功能合理的核心筒类型对保障性住房设计显得十分重要。同时考虑因素还应包括使用效果、物业成本及运营风险。

电梯分设的特点是运行成本高，公摊面积较小，电梯厅有采光通风，使用效果好；电梯合并的特点是运行成本低，公摊面积较大，电梯厅有采光通风，使用效果好。

电梯分设的特点是运行成本高，公摊面积较小，电梯厅有采光，使用效果好，外廊平时无人行走，对中间套影响小；电梯合并的特点是运行成本低，公摊面积较大，电梯厅有采光通风，使用效果好，外廊对中间套有视线干扰。

标准套型核心理念有两点：一是灵活大空间；二是功能空间模块化。

平面设计的灵活性是加大保障性住房内部空间使用性的有效手段，可通过起居、卧室的功能转换满足不同住户在不同时期的需求，实现全生命周期的可变套型，提升保障房的使用寿命和居住品质。

充分利用预制装配式结构体系的特点，减少套内结构承重墙体的数量，采用大跨度叠合楼板，户内分隔墙采用轻质墙体，避免二次装修对主体结构的破坏和资源的浪费，但因厨卫管线较多且需求相对固定，所以仅改变居住空间。以75m2的典型两房为例，通过空间的灵活划分，可变化为1房、两房和2+1房共计4种不同的分隔方式来满足不同人群、不同时期的使用需求，变化前后效果图。

将住宅单元分成核心筒模块与套型模块，其中核心筒模块仅作示意，利用少数模块组合，达到套型配比要求。套型模块中，厨卫集中设置，构成厨卫模块，不同套型模块的厨卫模块宜统一。

功能空间模块化带来的好处主要有以下3点。

(1)动静分区，洁污分区；厨卫宜集中布置，管线集中节约造价。

(2)减少自身遮挡，短外廊单元式南向外墙宜齐平，可做到自身少遮挡；传统单元式减少中间套型外凸尺寸，居室不宜设置在深凹口内。

(3)改善中套有通风。短外廊单元式设置敞开天井，其中间套型的通风条件与南北贯通的套型无异,较传统单元式有明显提升，传统单元式在条件允许下中间套型在非消防前室的走廊设通风窗。

(1)开间尺寸标准化。尺寸标准化的核心目标是减少模板种类，提高使用效率，节省土建材料。统一不同单元的起居室、卧室开间尺寸，且在满足套型多样性的同时最大限度地统一构件尺寸。通过统一主要空间的尺寸，减少PC模板数量，控制成本。

(2)平整南向外墙。建筑平面南向平整，避免外墙小尺度凹凸变化，减少暗柱现浇构件的数量，如图1拆分方案，传统保障房共计需内墙模板11种、外墙模板28种，共39种。经PC优化后的套型，内墙5种、外墙10种，共计15种比传统套型减少24种，PC优化前后保障房拆分构件如图1所示。

图 1  PC优化前后保障房拆分构件

(3) 布置同向单元。常规对称套型的装配式模板不统一会增加模板的种类，在不对套型和立面效果产生较大影响的前提下，套型的拼接单元宜遵循同向布置的原则以减少模板数量，提高使用效率，不同组合方式需要的模板种类数量对比图如图2所示。

图 2  不同组合方式需要的模板种类数量对比图

此图集适用于上海市市统筹分配使用的预制装配式保障性住房设计，包括共有产权保障住房和征收安置住房，面积标准相同的区属保障性住房可参照使用。原则上仅固化套型，共分成2个系列，分别适用于传统单元式和短外廊式，套型有较短及较宽的面宽2种，套型模块可根据基地条件及面宽限制选择，公共部位模块仅为示意，具体项目可自行设计，图示仅为阶段性成果。模板如图3所示。

图 3  套型模板示意图

"四位一体"的保障性住房建设是我国保障体系的重要组成部分，希望本次图集的研究和修编工作能够有助于切实提高居民的居住品质，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平，并为下一步构件标准化的研究提供基础资料。