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[分享]住宅楼内渗漏水问题的原因分析及预防
房屋渗透维修是一项所占比重比较大、技术工艺要求较高、涉及物业保值、增值和业主满意度等方面的重要工作。根据维修实践可知，基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整等是导致层面渗漏的主要原因，要采用适宜的原材料进行针对性的处理。
房屋渗漏维修通常在房屋维修工作中占有很重要的地位，同时也是房屋维修工作的一个技术难题。房屋层面、外墙渗漏不仅影响到业主的生活质量，给业主日常生活造成诸多不便，也影响业主对物业服务的满意度，而且对房屋的主体结构及使用年限也有较大影响。
引言
从事民用建筑水电暖方面的安装工程，在住宅楼水暖工程渗漏水方面也积累了丰富的经验，由于房屋的渗漏水为不少住户带来了很大的麻烦，为了减少问题，消除隐患，就住宅楼水暖工程方面的渗漏水的原因分析及处理方法简述如下。
一、卫生间内排水立管周围渗漏水
（一）、表现特征
卫生间顶板排水管周围潮湿，腻子起皮，长霉斑。
（二）、原因分析
第一，排水管预留洞口封堵不严；第二，排水套管与混凝土现浇楼板接触不严密；第三，排水管在每层地面上没有阻水圈（阻水台）；第四，排水管粘接的地方有漏水，包括三通口，管箍，伸缩节，检查口等。
（三）、 处理方法
管子周围渗水，立管上所有管件都没有问题，重新封堵上层的管道口即可。方法是将上层地面排水管周围的瓷砖掀开，去掉灰层，将垫层再向下剔除一部分，清理管子周围，将管外壁靠地面处打成毛面，用堵漏灵堵管周，待干后重新做防水，新做防水与原有防水要搭接好，保证严密。
（四）、预防措施
第一：预埋套管，严格按图纸施工。预埋套管时，套管的高度，固定位置准确无误；防止混凝土浇注过程中套管倾斜，可以做固定模具，保证震动过程中不发生偏移；保证套管与混凝土的紧密接触，可以预先将套管外侧打成毛面；管子穿完后，将套管与管子之间的缝隙填入密封防水材料，然后贴完瓷砖后，在管周围做阻水圈。
第二：楼板打洞穿管，管道敷设完毕且固定牢固后，对每层的洞口进行支模浇注，浇注前对混凝土接茬处清理干净，浇水润湿，振捣密实，表面处理光滑，管子和套管在埋入混凝土中的部分仍需打成毛面，保证混凝土与管道接触紧密。模板拆除后，应当剪去支模用的铁丝，处理好表面，做防水的时对管周进行重点处理。
二、 埋地水管，地暖管渗漏水
（一）、表现特征
房间内内墙靠近地面处出现潮斑、霉斑，长毛等现象，霉斑分部比较广泛，而且层出不穷，房间内有霉味，下层顶板出现洇水，面积扩散速度快，甚至开始滴水。
（二）、原因分析
一般情况下，地暖管是整条管没有接头很少出漏水，除非在装修或贴砖的过程中，盘管受到损伤。但是给水管常用PPR管，管路距离较长时，肯定有接头，弯头等；而且熔接时，对熔接温度，时间，管与管件的平衡性都要求比较高，很难保证管道埋到地下不漏水。
（三）、处理方法
认真查看现场，仔细询问住户，查看管路走向，最好有施工人员在场，通过管道打压进行判断。在处理水管时，先处理最有可能出现漏水的管件处，找出管件，仔细查看，如果不是，再按出现漏水概率的高低逐个排查，一般情况下，只要前期排查仔细，很快会找到问题。
（四）、预防措施
在管道施工过程中一定要买质量好的产品，找技术熟练的管道工，管道在隐蔽之前认真打压，绝不能有一丝马虎，另外，暗设管道尽量减少弯头，管件的使用，最好使用一根完整的管，接头置于外边。必须使用时尽量置于易维修的部位，并做好标记。除此之外在施工过程中，做好成品保护也是必不可少的。
三、卫生间暗设水管及排水管漏水
(一)表现特征
卫生间局部或贴近地面最底层的瓷砖颜色发暗；卫生间墙体的外侧墙面（室内部分）出现霉斑、潮湿现象；楼下卫生间顶板及门口外侧出现漏水、霉斑、潮湿现象。
(二)、 原因分析
暗设于墙内的管件处漏水，水顺墙体内空隙流下，流入底部，到卫生间地面上形成积水，另外由于墙体材料吸水，会导致卫生间地面以上的瓷砖发暗，随着时间的延长，发暗的瓷砖会越来越多，卫生间墙体的外侧（室内部分）往往会表现出潮湿，长霉斑。
（三）、处理方法
第一，仔细查看现状，查看霉斑及潮湿的分布情况，检查外露的连接部位是否干燥，查看卫生间瓷砖是否发暗。
第二，检查地面瓷砖缝是否严密，包括地漏口周围，必要的时候重新清理瓷砖缝，做防水。
第三，如果通过前面两步，仍没有发现原因，渗水现象没有缓解，则对暗设管道进行打压，以确定管道是否严密，对于管段较长，不易确定的地方，可采用分段打压，在根据压降和打压后的表现状况来确定漏水部位。 漏水部位确定好后，需剔除墙面砖，关掉水管阀门，对漏水部位进行重新熔接，溶解时一定要保证熔接面净，干燥，熔接完后不必马上进行封闭，可观察几天，一方面查看连接部位是否牢固，另一方面可以加快墙内水分的蒸发。
第四，如果确定卫生间的排水管出现问题时：
一，重新布管，并与立管做好连接，将原有管在三通口处封堵。这种可以明设，也可暗设。暗设一定要做好满水，通水试验。
二，仍然用原来的管，只是对漏水的部位进行更换。
（四）、预防措施
卫生间给水管道尽量明设，有问题易察觉。如果要暗设，必须买质量好的管道，请业务素质高的管道工，尽量减少管件的使用，安装完后，按规定严格打压，仔细检查，可通水观察一段时间，没问题后再封闭卫生间埋地排水管道敷设时，在隐蔽之前一定要做好满水，通水试验。隐蔽时，设专人盯靠现场，防止损坏管道，另外，要对工人做好教育和交底。
四、 管道井内（管槽内）管子漏水
（一）、 表现特征
管道井内出现漏水，通常室内与管道井共用的一面墙或设有管槽的墙面潮湿，长斑，整个单元上下户间出现的问题一致，都在同一个部位，只是由于户内装修等原因，外在表现会略有不同。
（二）、原因分析
户内立管漏水会有水管，太阳能管，暖气管等，如果立管每个部位漏水，水会沿管道向下流，通常一楼的问题最严重，底楼会最先发现问题。由于管道流水，导致管道井或管槽潮湿，与之相邻的墙体自然会变得潮湿、发霉、长斑。
（三）、处理方法
检查出现问题的管道井，每层都检查，直至找出原因，重新熔接接头，拧紧阀门，管件等。
（四）、预防措施
第一：户内设有管井，管槽的地方，一般会有检查口，住户应定期检查，看管井内是否干燥，不易观察的地方，也可以仔细聆听，是否有水滴的声音。
第二：每年在供暖，停暖的时候检查暖气井，因为供暖时排气阀（只在顶楼）有可能出水，停暖时检查户内分集水器箱，由于热胀冷缩，个别管件连接部位可能出现松动漏水。定期对自己的房子进行检查。
第三：设于管道井内的水管，必须固定牢固，整齐，分部均匀，贴有标记，以便于检查维修；暖气管道定期检查阀门，排气阀，管件连接等部位；太能能管应该使用整条管，不允许有接头，如果由于特殊情况，使用了连接接头，应当设检查口，以便于检查，维修。
五、 房屋渗漏维修工作中应注意以下几个问题
（一）、查明导致屋面渗漏的原因
一般来说，屋面渗漏往往是由于以下原因所致：
1、基层干燥不充分，防水层在施工前，保温层往往有一部分未干燥的水份，铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化，将水蒸气封闭在屋面基层内，随着施工环境气温升高，水气蒸发，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水，基层不够干燥，水份或溶剂蒸发较慢（基层含水率超过10%）影响到胶粒分子链的热运动，不利于成膜，还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。
2、屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够，按规范规定，长边搭接不小于70毫米，短边搭接不小于100毫米，在施工时，操作人员精心大意，在卷材的层与层之间有杂物（或污染严重）。
3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，造成防水层表面经常积水，导致腐烂、渗漏，另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足，玻璃丝布铺贴不规整，露丝布，影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。
（二）、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性
对已过质量保修年限的房屋，物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况，保持与业主经常沟通，详细了解房屋渗漏情况，制定相应的维修方案，根据具体情况进行有针对性的维修处理。
1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位，可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材（该材料以玻纤毡为胎基，SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下简称卷材）、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液（该防水乳液为粘稠状物质，反应固化型涂料，不需现场配料，依靠吸收空气及基层水分固化，但其固化时间较长，不宜长期储存，适用于地下及非外露部位防水，以下简称防水涂料）进行防水处理，维修方便可靠，并可降低维修成本。
2、对于屋面防水层并没有失效，只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题，如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等，采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法，要求修补施工时要认真、细致，否则将影响维修效果。
3、对渗漏面积较大的屋面，应大面积维修。首先，将防水层拆除，如果找平层已经严重酥粉失效渗漏，导致保温层蓄水，丧失保温功能，大修时，必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水，使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发，不但影响保温效果，防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏；其次，要注意将基层清除干净。
（三）、房屋渗漏维修施工各阶段的要点
1、基层处理是基础。 民用住宅工程，大多是当年开工，当年竣工，防水工程都赶在雨季或冬季施工，所以不宜在雨、雪天或下雾时施工，且基层必须保持充分干燥，其基层含水率不得大于8%。屋面、外墙防水维修施工中基层处理的好坏，直接影响施工质量。
施工要点是要求基层要有足够的强度和刚度，受荷载时不致产生显著变形。屋面作防水处理时，可采用1：3水泥砂浆作厚度为15毫米基层，且必须平整、坚实、清洁、施工时含水率宜控制在8%左右，其找平层砂浆必须有足够的强度，数值达到5Mpa以上。在天沟与墙体相交处做成半径约为15毫米的圆弧，或做成边长为100毫米左右的钝角，分层抹压使之表面平整，使其与卷材能够粘贴良好。
2、细部处理是关键
通过对各园区出现渗漏部位的统计来看，一般屋面与垂直墙面交接处的泛水构造、屋顶边缘的檐口构造、出屋面的管道接缝、雨水口等防水层被切断的节点处，是防水工程的薄弱环节，处理稍有不妥，就会造成渗漏，施工时须十分重视。 对于天沟及檐沟渗漏部位，除了按设计规定增贴胶条，附加卷材层以外，还要注意在卷材收头处用密封膏仔细加固。
屋面与天沟、檐沟交接处和天沟上部采用空铺法，空铺宽度以200毫米为宜，卷材收头固定密封；在无组织排水檐口80毫米范围内卷材采用满粘法，卷材收头固定密封。对于伸出屋面管道接缝处的渗漏，施工时将管道周围找平层做成圆锥台，管道与找平层部位留凹槽填堵防水膏，防水层收头处用金属箍箍紧。
对于雨水口处的渗漏，施工时增铺附加层，周围直径500毫米范围内坡度不可小于5%，并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯与基层接触处留宽、深各20毫米左右的凹槽，填充密封材料。
3、防水卷材的铺贴方法要科学。
卷材的铺贴方向应按屋面坡度确定。当坡度小于15%时，宜平行屋脊铺贴，由檐口开始，两幅卷材的长边搭接，压边应顺流水方向，短边搭接应顺主导风向；坡度大于15%或屋面有受震动情况，卷材应垂直屋脊铺贴，且顺流水方向，屋脊处不能留搭接缝，必须使卷材相互越过屋脊交错搭接，以增强防水的耐久性。
为防止在接缝处渗水，卷材间应具有一定搭接宽度，一般上下缝80毫米—120毫米、左右缝100毫米—15毫米较为适宜。当卷材防水层局部起鼓时，应用针扎眼抽出空气或溶剂，然后将内部杂物清理干净，并把已割破的卷材周围仔细磨平，最后再铺贴此损伤部位处外径大于100毫米以上的卷材。
（四）、维修施工中应注意的几个问题
1、如在铺贴卷材过程中发现气泡或空鼓时，应将其割开并用补丁修补。
2、为了防止维修后卷材起鼓、开裂，在日后维修过程中应使其基层充分干燥，并避免雨、雾、霜天气施工，防止卷材受潮；施工中要保证基层平整，卷材喷烤时使之均匀受热，封闭严密，油毡粘贴密实，以免日后水分蒸发、空气残留形成气囊而使防水层产生起鼓现象。
3、防水层起鼓后，内部气体受热膨胀，浸入防水层下部或卷材间水分不易排出，日久使防水层腐烂，卷材脱落。因此除精心施工外，还必须正确选用材料，以适应热胀冷缩和外界条件的变化。
