[分享]关于清理整顿部分擅自改变建设工程使用功能行为工作的方案

【实施日期】2004/12/21
【颁布单位】珠府〔2004〕146号
[CENTER]印发关于清理整顿部分擅自改变建设工程使用功能行为工作方案的通知
各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：
现将《关于清理整顿部分擅自改变建设工程使用功能行为工作的方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
珠海市人民政府
二○○四年十二月二十一日
[CENTER]关于清理整顿部分擅自改变建设工程使用功能行为工作的方案
为加强城市规划管理，规范建筑物的使用，对擅自改变建设工程使用功能的违法行为进行查处，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部土地登记规则》、《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》以及《珠海市城市规划条例》，结合本市实际，提出如下工作方案：
一、查处依据及范围
所谓改变使用功能，是指将城市规划部门原批准的建设工程规划证件和图纸中载明的使用功能改变为其他使用功能。《珠海市城市规划条例》第七十三条规定，取得建设工程规划许可证后，需要改变建设工程规划许可证核定的使用功能，必须向规划国土主管部门申办变更手续。未经规划国土主管部门批准，不得改变建设工程使用功能；该条例第九十条规定，建设工程经验收合格投入使用后，未经规划国土主管部门批准，改变建设工程使用功能的，责令限期改正，并处以罚款。
本市建设工程使用功能的划分依照《中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准》予以确定。本方案适用于清理和查处本方案所指的擅自改变建设工程使用功能的违法行为。建设工程未经验收合格即投入使用，又未经规划国土主管部门批准，改变建设工程使用功能的，由建设行政主管部门依照《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规予以查处，不适用本方案。
本次清理整顿擅自改变建设工程使用功能行为的重点范围是在特区范围内：原为划拨用地（含协议转让）的单体整栋已改为商业或其他功能的；原规划功能与现区域环境有较大差异已改为商业或其他功能的；面积大于200平方米且整层已改为商业或其他功能的；周边公建配套设施不全或非住宅类别已改为不影响周围居民生活的商业或其他功能的；已形成且具有一定规模的商业街区。其他区域待条件和时机成熟后再另行制定方案实施。
本次清理整顿的截止时间为2005年6月。
本方案仅适用于对在本方案公布施行之前擅自改变建设工程使用功能行为的处理。本方案施行之后，改变建设工程使用功能的，要报有关部门批准后才能实施，否则一律依法予以查处。
二、改变使用功能分类
（一）下列不符合城市总体规划要求的一律不允许改变使用功能：
1.改变使用功能后不能满足规划和市容市貌要求，建设工程结构不能满足改变功能后的质量要求，实施项目不能满足环保、消防要求的。张东伟律师
2.仅有住宅功能的楼宇以及小区内、住宅楼的地下车库，改变使用功能后从事餐饮、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、金属加工销售等产生废水、废气、噪音污染或者经营、储存易燃、易爆危险品及产生异味等行业的。
3.现有住宅小区内且周围已规划建设商业店铺，小区内住宅、车库等申请改为商业的。
4.经市规划、建设部门批准的地下、地上停车库、架空层停车场，用于居民绿化、活动的架空层，建筑物配套的设备层。
5.原经市规划、建设部门批准，作为文化、教育、体育、医疗卫生、邮电、环卫等市政、公用配套设施用房的。
6.属于文物古迹、古建筑、纪念性建筑、标志性（重要）建筑等建筑物、构筑物并经市文物保护、国土规划主管部门依职责认定的。
7.已经市规划、建设部门核准的工程施工、销售临时用房。
8.已纳入旧城改造范围以及城中旧村改造范围的。
（二）除上述内容外，下列情况经批准，补办手续、补交地价等费用后可以永久改变使用功能：
1.建设工程单体整栋改变使用功能，经审核没有影响城市规划，房屋结构符合改功后质量要求，现有项目符合环保、消防要求的。
2.建设工程部分改变使用功能的，必须整层同时改变使用功能,房屋结构符合改功后质量要求，现有项目符合环保、消防要求的。
3.历史上已经形成的现有商业街区，其临街底层住宅改变功能后，从事办公及其他不影响居民日常生活的商业活动，房屋结构、现有项目符合质量、消防、环保及交通管理要求的。上述内容以外的人防工程、临街空置或老工业区厂房擅自改变使用功能从事办公或其他不影响居民日常生活的商业活动的暂不列入本次清理范围，待条件成熟后再另行实施。
三、申请改变使用功能程序
（一）申请改变使用功能应当由产权人本人申请。申请者是单位的，应当提交法定代表人身份证明书和单位证明。申请者委托他人办理申请程序的，应当提交授权委托书、申请人和委托人身份证明书。
（二）未经批准，擅自改变建设工程使用功能且又符合本方案永久改变使用功能条件的，申请人应自本方案公布之日起、年底前向市改变建设工程使用功能清理整顿办公室（以下简称市改功办）提交如下资料：
1.申请改变使用功能的申请书一式两份，说明建设工程的地点、改变使用功能的理由和原因等。
2.建设工程产权证件复印件一式两份；能够提供建设工程规划许可文件或图纸的，应当提供其复印件一式两份。
3.工商营业执照，提供副本复印件一式两份。
4.申请人和代理人的身份证复印件一式两份。
5.单体整栋或部分整层,申请改变功能从事办公或居住及其他不影响居民日常生活的商业活动的，已实施项目(有工商营业执照)应提交环境影响报告批复和消防审查批复。
（三）收到相关材料后，有关部门按照下列程序开展工作：
1.市改功办代规划部门受理申请材料，符合本方案的向申请人出具有规划部门印鉴的受理回执，不符合本方案的应当面说明。
2.市改功办在2个工作日内将申请表以及有关材料转市规划局，市规划局在收到材料后20个工作日内完成初步审核，初步审核同意永久改变功能的，由市改功办将有关材料转环保、消防和建设部门依法提出所在项目的环保、消防以及房屋结构安全鉴定等的审查意见，收到上述材料之日起20个工作日内，环保、消防和建设部门应将审查意见和补交费用详细清单回复市改功办，有批准或者许可文件的，提供复印件一式两份。
3.市改功办将各职能部门审核后符合本方案要求且永久改变功能的，提交市改功领导小组联席会议审议，同意改变使用功能的，由市改功办书面通知申请人到建设、国土、规划和房地产登记管理部门交纳费用、补办手续、领取许可证，同时以书面形式通知城市管理行政执法部门。
4.对于审核后不符合规划要求的，由市规划局对申请人作出不准改变功能的决定;对于审核后不符合建设工程质量要求的，由市建设局对申请人作出不符合改功后的建设工程质量标准的决定;同时，市改功办将相关决定书面通知申请人，并告知城市管理行政执法部门。对于审核中现有项目不符合环保、消防要求的限期整改，直至合格后再提交市改功领导小组联席会议审议。2003年9月至2004年10月的改功申请仍然有效,并将以本方案标准进行审查，由相关部门予以答复，不需重新申报。
（四）交纳相关费用、领取证照和变更房地产登记。
1.市相关部门和市改功领导小组联席会议同意永久改变使用功能的，申请人在接到市改功办书面通知后5个工作日内，到市建设局补交工程质量检验费，领取工程质量检验合格证；到市国土资源局补交地价办理土地有偿使用手续，到市规划局领取改变使用功能后的建设工程规划许可证；补交完上述费用后5个工作日内，依法到市房地产登记中心办理房地产变更登记。
2.永久改变使用功能的补交费用，以《珠海市国有土地价格管理规定》（珠府〔2003〕57号文）为依据,按照市政府批准确定的标准，从实际改变之日起按标准补交地价差价；年限变更登记以《珠海市国有土地使用年限管理规定》（政府令第18号）为依据，按照市政府批准确定的标准，从实际改变之日起重新核定用地年限，局部改变的用地年限不得超过整体年限。(具体标准以市国土管理部门公布为准)张东伟律师
（五）有下列情形之一的，视为放弃改功申请，将不允许改变建设工程使用功能：
1.虽符合本方案永久改变使用功能条件的，但申请人未能在本方案确定的期限内以及城市管理行政执法部门书面通知的期限内向市改功办提出改变功能申请的。
2.虽经相关部门同意其永久改变使用功能，但申请人逾期不办理土地有偿使用手续、不补交地价和质量检验费，不履行登记、备案义务的，不领取相关许可证的。
（六）工作流程（图示见下页）
四、清理步骤及查处程序
（一）本次清理整顿擅自改变建设工程使用功能行为分两步走，第一步：2005年4月前查处本《方案》中第一条所列重点区域；第二步：2005年5月后查处本《方案》中第二条第一款第4、5、6、7项以及住宅小区内，擅自改变建设工程使用功能后从事餐饮、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、金属加工销售等产生噪音污染或环境污染且影响居民生活的行为。
（二）对已擅自改变建设工程使用功能属本次清理整顿范围而又不履行申请手续的，城市管理行政执法部门从2005年1月1日起开始进行重点清理整治，责令当事人在1个月内向市改功办履行申请手续，逾期不履行申请手续的限1个月内自行整改，恢复原使用功能；当事人不能在上述期限内履行申请手续自行整改的，由城市管理行政执法部门依法立案查处，在市政府的授权范围内强制其改正;同时也可多部门联合执法，工商管理部门可依照相关法规取缔无照经营，环保、消防部门和人防部门可依照相关法规对违规经营者进行查处；必要时申请法院强制执行。当事人已申请改变建设工程使用功能的，应向城市管理行政执法部门出示相关回执，城市管理行政执法部门可待市改功办作出综合意见后再行处理。
（三）对当事人已在本方案规定的时限内申请改变建设工程使用功能、缴纳罚款、补交费用、补办手续、领取证照的，城市管理行政执法部门在收到市改功办的综合意见后，不再要求其恢复原使用功能；否则(申请、交费、领证期已过)城市管理行政执法部门将立案，责令其恢复原使用功能并处以罚款。处以罚款的，市规划、国土、建设、房地产登记等部门，只有在当事人缴纳罚款和相关费用后，才能给予补办手续、发放证照。
五、各部门职责
（一）成立珠海市清理整顿擅自改变建设工程使用功能领导小组联席会议，负责改变建设工程使用功能的相关政策、永久和重大改变功能申请的审议工作。成立珠海市改变建设工程使用功能清理整顿办公室。办公室设在市城市管理监督委员会办公室，主要负责建设工程改变使用功能清理整顿的综合、组织、协调、办理市改功领导小组联席会议会务、日常接件（代规划部门受理申请材料）和督办事务等。
（二）市规划局要根据新修订的珠海市城市整体规划和各区分区规划，依法制定审批程序，对区域性和重大建设工程的规划调整、改变要报市城市规划委员会审定。
（三）市国土资源局(含房地产登记管理部门)要根据《珠海市国有土地价格管理规定》和《珠海市国有土地使用年限管理规定》的精神，议定改变建设工程使用功能后的地价补差标准、用地年限标准，报市政府批准；并根据相关法规和本通知的精神制定改变建设工程使用功能后的土地变更和房地产登记管理接办程序等。http;//www.law110.com
（四）市、区环保局要在职能范围内明确分工，依照相关法规制定改变建设工程使用功能后的项目审查实施细则、办理程序等。
（五）市建设局和市消防局在各自职能范围内，依照相关法规制定改变建设工程使用功能的质量检验程序、已实施项目的消防审查程序。
（六）市工商部门今后在核发营业执照时，对拟申请从事餐饮、娱乐、车辆维修、车辆清洗、医院、金属加工销售等产生废水、废气、噪音污染或者经营、储存易燃、易爆危险品，依法应取得有关部门前置审批而未经审批的，应不予受理营业执照注册登记；已经核发营业执照的，不予通过年检；同时应积极配合有关部门确认业主擅自改变建设工程使用功能的时间，并加大对无照经营的查处力度。
（七）市、香洲区城市管理行政执法部门要依照相关法规和分工制定改变建设工程使用功能的查处实施细则、处罚标准和办理程序等，其中处罚标准报市政府审定。
（八）香洲区及其辖区街道办、居委会应积极配合市职能部门的工作，要以清理整顿擅自改变建设工程使用功能违法行为为契机，扭转部分区域群众投诉多，环境卫生脏、乱、差的局面,创建更多的文明示范街区。
（九）教育、文化、卫生、体育、交通管理、劳动保障和人防等职能部门在实施行政许可前置审批时，对改变功能后营业场所不符合相关标准、扰乱周围居民正常休息和生活的，依法不予前置审批和许可，已经审批和核发了许可证的，依法责令其整改，屡教不改者应取消原前置审批或收回原许可证。http;//www.law110.com
（十）各工作部门要相互配合，切实履行法规和市政府赋予的行政职能，在职责范围内的工作不推诿、不上交矛盾，指定1至2名同志跟踪落实改功申请的审查工作，不得在改功被批准前收取有关费用，本着“以人为本”的精神认真做好接办件工作，并按规定的时间答复相关部门或申请人，在市政府的统一领导下，市改功办的具体组织、协调下，共同做好擅自改变建设工程使用功能的清理整顿工作。
六、本方案自颁布之日起施行

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