浅谈房地产开发企业自管物业的必然性

我国内地一些城市物业管理有以下几种形式，一是由开发商自建自管的各类物业，二是政府统管和党政机关、事业单位、企业自管房产转型的物业管理，三是专业化物业管理（即专业经营公司、专业顾问公司、专业服务公司）。而开发商自建自管物业比重很大，究其原因，首先是内地城市物管市场尚未形成，市场主体无法按规则对接，也谈不上规范有序。特别是普通住宅小区和经济适用房小区的物业管理。在执行限制性政策的情况下，低标准收费，高标准服务。如此物业管理，以盈利为目地的物管公司一般不承接。一些开发商为了项目的持续式发展，在一段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管理，向购房者提供售后服务。从理论上讲，如果开发商有能力将开发利润的一部分支付到物业管理，而所提供的物管服务即规范又合理，其实质是一种让利销售行为。这种开发企业自管物业的模式是符合市场规则的。 　　其二、由于内地城市经济发展不平衡，物管市场发育不完善，社会及业主对物业管理服务行业认识较低，政府导向偏袒业主：即社会稳定的政治要求高于市场需求，致使市场化的物业管理不易操作。如果没有开发商的保护和强有力的经济支持，那些因政策限制收费的物管公司很难生存。 　　其三、业主入住后，对房屋功能及质量提出合理要求，通过开发商所属物管公司出面协调。既解决了开发商直接与业主发生矛盾，减轻了开发商压力，也方便了业主（一般讲，有实力且管理规范的开发企业，能够与其物管公司配合，为业主及时解决问题）。