业主：我们怎样才能当“上帝”？

“我们可以炒掉物业！”去年10月，当《物权法》开始实施以后，不少的业主振臂高呼，似乎迎来了当家作主的新时代。然而时至今日，真正炒掉物业公司的小区业主寥寥无几。 并非“忽悠”业主炒掉自己的物业，也并非没有被“炒掉”的物业公司就是合格的。如果物业公司真的不够称职，应该由谁来负责挑选新的物业公司呢？近日，北京市海淀区某小区需聘物业公司，其所在辖区的居委会一直忙着“做媒”，帮助小区寻找下一个婆家。并非居委会愿意越俎代庖，由于小区没有业主委员会，没有业主大会，业主参与不积极，居委会的成员只能硬着头皮挨家挨户征求意见。没想到的是据律师说，居委会这么干不合法！因为《物权法》规定，由业主组成的业委会和业主大会才是履行这些权利的主体。 诚然，《物权法》给业主们带来了大量的利好消息，乍听起来业主一瞬间成为了“上帝”。《物权法》规定：业主可以制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；也可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；还可以筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。不过使用这些权利，须经过1/2以上的业主同意。以目前普遍的情况来看，由于缺乏业委会或业主大会的协调，目前业主们大多坚持各自为战。因此，这些权利的使用举步维艰。 除了对上述“大事”无能为力，业主们也经常为乱扔垃圾、噪声污染、宠物随地大小便、无故拒缴物业费这样的“小事”感到愤怒。而他们恐怕还不知道，《物权法》把依照法律法规和管理条约对这些行为进行制裁的权利也授予了业主委员会或者业主大会。 由此看来，只有通过业委会和业主大会，业主才能“为自己做主”。“居委会帮忙选物业”也许仅仅是一个个例，但是目前业委会或业主大会成立的比例很低确是不争的事实。调查显示，2007年底北京市3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%。 某小区业委会主任曾告诉记者，业委会的工作确实难以开展。首先，业委会属于非赢利组织，所有人员没有收入，难以提高积极性。其次，以北京为例，小区居民很多不是业主本人；即使是业主本人，也很难抽出空闲时间参加会议；居民维权意识和对相关法律法规的认识不够到位也是重要原因。 社区就是小社会，小区没有业委会无异于“无政府状态”。尽管《物权法》已经给予业主非常大的空间，但传统的观念和组织方式仍然没有完全打破。因此，只有业委会或业主大会成熟运作以后，才能真正实现“物业服务”。想当“上帝”？恐怕还需要走过一段艰苦的路程。