三招带租约的二手房买卖纠纷
| 三招带租约的二手房买卖纠纷 近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁市场更是发展迅猛，但同时，涉及房屋买卖和租赁合同纠纷大量出现，其中承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争也显得尤其突出。 解读优先购买权 优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。”以及最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”通过对该发条的解读，即可作如下解读：法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即租客在房东出售房屋时，享有同等条件购买的权利，若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤消或房东承担较大的赔偿责任，对房东相当不利。现买受方通过中介购买房屋的过程中，大多去了解房屋是否存在租赁客户，却都忽略了租客可能在租赁期间内，于出租人转让房屋时，在同等条件下，可以依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。如出售人未向中介方提供房屋租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或中介方未向出售人告知租客在租赁期间内对出售的房屋有优先购买权，则可能产生房屋购买合同无效的后果。承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同有效期内，这是承租人行使优先购买权的前提条件和基础。出租人出售带租约的房屋时，应负有通知承租人的义务，此为承租人得以行使优先购买权的必要前提。因法定的优先购买权的存在，故居间方直接引导买卖双方进行带租约二手交易的时候，需做到如下三点： 1、房东在将房屋出租时，在租赁合同中与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。 2、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。 3、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知租客，租客逾期未答复商务视其放弃。 |
