![[提问] 一言以蔽之，中国楼市泡沫两年内将会破灭](/skin/img/logo.png){kind=logo}
[提问] 一言以蔽之，中国楼市泡沫两年内将会破灭
美国退出QE后，量化宽松出现了大量的钱，这些钱并没有进入到美国的实体经济，而是跑到中 国套汇、套利，变成中 国房地产价 格的飙升，变成中 国的商品比美国贵。所以美国退出QE之后，过去的量宽所产生的泡沫的财富就会消失掉了。
一言以蔽之，中 国楼 市泡沫在不久将会破灭，未来两年左右将是楼 市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。鉴于中 国楼 市泡沫的极端严重性，一旦未来这个泡沫破灭，其名义价 格将大跌，中 国楼 市软着陆的概率已经很低。
去年的上半年，可谓是中 国刚需者最受煎熬的几个月，一方面看着楼价比2012年大幅上升；另一方面看到房贷收紧，生怕未来付出更高的利息，其中更有很多人一直观望等待国 家调控使房 价下跌，却不想每次略有调整后暴 涨更甚，终于被煎熬得快疯狂了，忍无可忍进入市场。
这一幕与2007年中 国A股何其相似，随着股价大幅暴 涨，日开 户数不断飙升，10万、20万、30万……这其中的很多人在一年 前对股票毫无概念，甚至在3个月前仍对股市赚 钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上，他们终于经不起周围同事、邻居赚 钱的炫耀，在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下，在铺天盖地的千载难逢的大牛市，在“死了都不卖”的鼓噪中，终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说，这就是逼空散户，他们就不停地推高股指，直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘，他们才从容撤退。
所不同的是，与中 国A股的超级大牛市发展了2年相比，中 国房地产的牛市周期要长得多，从前一个低谷19⑨8~2000年开始，从2003年 前后开始复苏并一路上涨，虽然经过了2006年宏观调控、20О8年美国金融危 机和中 国股灾、2011年的再度房地产调控后，可谓每挫愈奋，就像房 事喷了凒婓氐克那般势不可挡，遥遥领先。今年8月中 国70个大中城市中再度有69个城市房 价同比上涨。其中，北 京房 价同比涨幅为19.3%，居全国之首。广州和上 海房 价紧随其后，分别上涨了19.0%和18.5%。
中 国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，美国《大西洋》杂 志写道：世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中 国的城市——北 京、上 海、深圳、香 港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准，中 国楼 市泡沫都极为严重：一线城市的房 价收入比已经普遍在25倍以上，而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。
尽管如此，无数预 测中 国楼 市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了，即便是新科诺 贝 尔经济学奖得主 席勒也不能避免，他曾准确地预 测了2002年美国科技股泡沫和2007年美国楼 市泡沫破灭，而对中 国楼 市，他曾在2009年和2011年两次警告中 国的楼 市泡沫，但现在中 国楼 市以再度上涨对他还以颜色。
那么，中 国楼 市真的能摆脱经济规律，就像空中楼阁可以摆脱地心引力，会让席勒们改写经济学吗？
中 国楼 市泡沫的确有相对特殊之处：一、它是地方政 府的命 根子——土地财政的来源。二、中 国的婚嫁习俗，让房地产商可以像姜太公那样，即使鱼钩很高，离开了水面，丈 母娘也有办法逼着新郎和婆家人，像鲤鱼一样跳出 水面去咬钩。三、在人 民币的升值周期中，国际热钱的涌 入将会推动楼价上涨。
在13-14年的楼价上涨中，我们可以再一次清晰地看到地方政 府的推手——减少了土地供应，推更大的地块，以刺 激高地价的诞生。9月初，新鸿基以总价217.7亿拍得上 海徐家汇中心项目地块，为3年来全国总价最高。北 京农展馆北路8号地块被融创竞得，楼面单价达7.3万元/平方米，成为全国楼面单价最高。这就使土地的价 格高过现房的价 格，所谓面粉比面包贵，紧接着的逻辑是，这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润，则意味着未来更高的楼价。
在这个游戏中，土地财政显然成为最大赢家，2013年 前6 月，全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿 元，同比大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿 元，接近2012年全年1934.92亿 元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见，因为与现在的面粉价相比，高价的现房似乎没有那么扎眼了，同时因为未来更高房 价的威慑，刚性需求者心里更受煎熬。
这就是笔者为什么多次说“中 国楼 市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭，也要看上述三个要素的变化：
第一个要素，从地方政 府对土地财政的依赖角度来看，有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政 府职能完成转化，由“全能管 制投资型”政 府转变为“有限责任服 务型”政 府，成本大为降低，坦率地说，这在三年内不切实际；二是中 央下决心以房地产税代替土地财政，估计也会受到地方的强力反 对，更可能是在土地财政因楼 市崩 盘锐减后，才被 迫全面转收房产税。
第二个要素，中 国婚房刚性需求大幅下降，而存量房因人口减少供给增加。短期内中 国婚嫁习俗转变是不可能的。但值得重视的是，2015年，中 国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1⑨82~1990年，每年出生人口都在2200万 人以上，其中1⑨87年的2550万 人是顶峰，当年生的人今年是26岁，正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万 人；而到2015年，随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期，中 国将进入建 国以来第一个真正的“死亡高峰”，这意味着住宅供给的增加。简言之，2015年中 国婚房供需将发生重大转变。
第三个要素，国际热钱何时从涌 入转而大规模流 出。国际热钱流入中 国，有两个目的，一是在中 国本土赚取更多利润，二是获得人 民币单边升值的汇率收益；而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中 国获利空间已经大不如从前，人 民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币，今年二季度，美联储暗示开始退出QE后，中 国外汇就出现了净流 出，新兴市场一度出现因热钱流 出而酿成的股市和汇率危 机；三季度，由于美国优先解决政 府财政平衡问题，延后退出QE，9月中 国外汇收支再转而为正。换言之，这个临界点就是美国开始正式退出QE，按照现在情况，美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE，最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了，这个时间点可能在2016年。
在美国开始退出量化宽松的时候，美国还会同步推动中东石油危 机的升级，再加上国际粮价大涨，会对中 国形成严重的输入性通胀，会比2011年更加严重，这将推动房贷利率大幅攀升，使得更多房贷违约，会引发房 价大跌，就像现在温州已经发生的那样。
一言以蔽之，中 国楼 市泡沫破灭将发生在未来两年内，未来两年将是楼 市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼 市“上证指数5000点以上”的时期买房吗？
![[分享]设计名家丨青山周平的B.L.U.E.建筑设计事务](/e/data/images/no.jpg)
