上海某房地产开发作业指导书
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资料目录
- 1. 土地投标（商务） 4
- 2. 土地投标（技术） 6
- 3. 土地状况调研 8
- 4. 编制可行性研究报告 10
- 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14
- 6. 建立优秀设计师信息库 15
- 7. 编制设计任务书 16
- 8. 建筑方案招标 19
- 9. 规划方案报审 22
- 10.申报计划立项 24
- 11.申办《建设用地规划许可证》 25
- 12.编制房地产开发流程计划 26
- 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30
- 14.设计委托 31
- 15.建筑设计优化 33
- 16.日照分析报告的编制和报送 36
- 17.编制营销策划书 38
- 18.选择和确定营销代理 40
- 19.召开扩初设计审批会 42
- 20.扩初设计送审 43
- 21.委托现场地质勘探 46
- 22.结构设计优化 49
- 23.三通一平跟踪管理 51
- 24.土地接管 52
- 25.工程报建 54
- 26.申办《建设工程规划许可证》 56
- 27.工程安全质量报监 58
- 28.申领《施工许可证》 60
- 29.投资监理委托 62
- 30.施工总承包招标 64
- 31.现场管理台帐 68
- 32.图纸管理 70
- 33.施工日记 71
- 34.编制会议纪要 72
- 35.施工图内审 73
- 36.施工图设计交底 75
- 37.临水、临电配套 77
- 38.申办开工复验红线 79
- 39.施工技术方案优化 81
- 40.委托勘丈 83
- 41.楼书及宣传资料制作 85
- 42.选择首届物业管理单位 86
- 43.申办《预售许可证》 88
- 44.组织房展会 90
- 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91
- 46.商品房定金合同的网上备案 93
- 47.编制工程预算 94
- 48.编制项目计划书 96
- 49.审核验工月报 98
- 50.工程拨款 100
- 51.甲方采购 102
- 52.施工安全管理 105
- 53.施工安全巡视 108
- 54.施工图修改 110
- 55.工程例会 112
- 56.现场签证 114
- 57.工程质量事故处理 116
- 58.索赔 118
- 59.样板引路和封样验收 122
- 60.隐蔽工程验收（土建） 124
- 61.隐蔽工程验收程序（安装） 126
- 62.竣工备案制验收 128
- 63.公建配套 133
- 64.供电配套 135
- 65.供水配套 139
- 66.排水配套 142
- 67.消防配套 144
- 68.燃气配套 147
- 69.环卫配套 149
- 70.卫生防疫报批 151
- 71.通信配套 153
- 72.有线电视配套工程 155
- 73.绿化配套 157
- 74.邮政配套 159
- 75.安全技术防范配套 160
- 76.门牌报批 162
- 77.申办“使用粘土砖”核定 163
- 78.结建民防工程建设管理 164
- 79.工程竣工档案编制验收和报送 168
- 80.申办规划验收 172
- 81.公司内部验收 174
- 82.申办入户许可证 175
- 83.申办大产证 177
- 84.编制工程决算 179
- 85.物业移交和接管 181
- 86.预售商品房的物业交付 183
- 87.代办小产证 185
- 88.项目总结 186
- 89.项目资金管理 188
- 90.项目贷款 190
- 91.项目经济效益测评 192
- 92.成本管理 194
- 93.成本核算 201
- 94.课题组研究成果报告摘要 206
- 95.课题组研究成果评审意见 209
内容简介
1．作业目的
土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。
2．作业依据
政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。
3.决策岗位 总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。
主管岗位 总经济师： 负责投标书的最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。
协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。
主办岗位 土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。
协办岗位 营销策划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。
4.紧前工作条件
获得土地招标文件和相关技术指标要求。
5.作业描述
5.1 组织现场踏勘
由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。
5.2 投标准备会议
总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。
5.3 各岗位责任和分工
营销策划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。
