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[分享]突发！房地产最害怕的事情，来了！5000亿融资渠道，被暂停
房地产最害怕的事情：房地产信托被按下暂停键。
7月11日，据新浪财经报道，光大信托发布紧急通知，截止7月11日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。
不过，随后据光大信托的一位高层人士表示，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。
值得一提的是，房地产信托一直是房企融资的重要渠道之一。据用益信托数据显示，截止7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359.27亿元，是信托资金流向最多的领域。
信托，房地产最重要的融资渠道之一，突然被按下暂停键：
据澎湃新闻详细报道，此次窗口指导涉及10家信托公司，涉及的业务非常有针对性：
1、2019年房地产信托规模，不得超过6月末的规模；
2、已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；
3、符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；
4、地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。
其实，这一系列的政策信号在6月份已经显现。6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：
必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。
可见，高层的指向非常明确：抑制资金过度流入房地产。
2019年，信托"输血"楼市超5300亿
那么，2019年至今，有多少信托资金投向了房地产？
据用益信托数据显示，截止7月10日，2019年投向房地产领域的信托产品共发行3313款，总资金规模达5359.27亿元，较2018年同期增长14.26%。
可见，2019上半年房地产信托市场仍较为火热，是1.28万亿元信托资金流向最多的领域，占总发行金额的42%，平均预期最高收益率8.7%。
为何房地产信托一路狂飙向上？
其中一个重要原因是，2019年以来，稳健宽松货币政策下，市场上的钱很多，且越来越便宜。银行间市场的资金价格一路走低，7月初的隔夜Shibor利率一度下行至0.914%，创逾10年新低；7天期下行至2.032%，创逾4年新低。
在钱越来越便宜的背景下，预期收益率超8%的房地产信托自然是愈发好卖。同时，房地产信托具有土地、房产抵押担保，安全系数较高。
面对信托资金加速流入房地产的趋势，6月份银保监会开始释放政策信号；据澎湃新闻报道，7月多家信托公司收到“窗口指导”，要求控制地产信托业务规模。
也意味着，缺钱的房企们，正在面临重要融资渠道，被切断的窘境。
房企缺钱，拼命找钱
众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。
一旦融资渠道被切断，中小房企们大概率将会遭遇生存困境。
随着各大房企的有息负债逐渐进入偿还高峰期，房企的资金压力正与日俱增，多家房企一度陷入“卖身自救”的窘境。
恒大研究院首席房地产研究员夏磊指出，2019年以来，虽然房企的融资有所回升，但主要是“借新还旧”。截至2018年底，房企各渠道的有息负债余额高达20.3万亿元，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿元。
其中，到期债券占据重要比例。据Wind数据统计，2018-2021年，房企债券合计到期金额超过1万亿元。
据中原地产统计，4月以来，有超过20家房企公布了融资信息，总量接近2600亿元，甚至有单日融资规模突破200亿元。今年前4个月房企的融资规模更是接近8500亿元。
同时，自2019年以来，房地产销售增速明显放缓，也一定程度上制约了房企的现金流。
在有息债务密集到期、销售下滑的背景下，房企的一个重要融资渠道：信托，将被按下暂停键，融资将更困难。
房企的银行贷款，已超5万亿元
其实，除了信托、债券等融资渠道，房企融资最重要的渠道，仍然是商业银行贷款，但房企的银行贷款规模或也已逼近极限。
据上市银行披露的年报数据，截止2019年年初，26家上市银行的涉房贷款合计达27.3万亿元，较年初的23.85万亿元增长了3.45万亿元，增长幅度达14.47%。
其中，上市银行的27万亿涉房贷款主要是两方面：
一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；
二是以房地产作为抵押物的其他贷款，包扩地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。
其中，上市银行年报披露的房企直接贷款数据显示，截止2019年年初，26家上市银行对房地产公司类贷款余额为5.59万亿元，系首次突破5万亿元，较2018年初增幅达25.62%。
虽然，2018年商业银行的涉房贷款总额继续上升，但商业银行对于涉房贷款愈发谨慎：开发贷根据调控要求，服务于重点企业、重点地区；按揭贷则明确强调，向刚需倾斜。
业内人士表示，近年来，上市银行的开发贷抵质押率有所下降，意味着其对应的风险或许有所上升。
因此，可以预见的是，房企从银行的贷款规模已逼近极限，未来的增长大概率将放缓，甚至下滑。
高层的决心：房住不炒
2019年以来，央行经过多次降准、定向降准，当前市场的钱很多，也非常便宜。但，这些钱一定不能再流向房地产，因为中小微民营企业正嗷嗷待哺，急需融资。
中央对民营制造企业融资的重视程度也提到了新的高度。2018年年末的中央经济工作会议明确提出，要大力支持民营企业发展。
2019年以来，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于加强金融服务民营企业的若干意见》，强调积极支持符合条件的民营企业扩大融资，加快民营企业首发上市和再融资审核进度。
同时，推出史上最大规模的降费减税措施、中小微企业的定向降准，都是一个目的：解决中小微企业融资难、融资贵的难题，保证资金可以流入实业。
在此背景下，必须将市场的资金堵在房地产行业之外，坚定“房住不炒”。
可见，2019年的全国房地产行业，比以往任何一年都更复杂。有数据统计，2019上半年累计出了251条房地产相关调控政策，每天会有1.4条政策落地。
而从近期的政策信号看，2019年下半年，房地产调控、房地产金融政策的取向没有发生改变，央行还将继续严格遵循“房住不炒”的定位。
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