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[分享]取消小区物管和停车收费标准 今后定价谁说了算
[摘要]记者在采访中了解到，由于定价无法跟上通胀与市场发展节奏，近年来中山众多旧式住宅小区都发生了物业公司因不堪亏损而撤场的事件。
“我跟你什么仇什么怨！”近几年，中山地区物管与业主之间发生纠纷甚至大动干戈的事情时有发生，若要用一句话来形容二者之间的关系，这句2014年最流行的十大网络用语之一恐怕最合适不过了。有纠纷，自然与“利益”二字有关，一旦涉及金钱方面，谁都不愿让步。近日国家发展改革委表示，2014年11月下旬以来，其会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格。当中包括资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等涉及房地产领域业务。其中，物管收费放开，或许意味着中山人民将告别最高每月3元每平方的物管费和300元停车费的日子。有业内人士认为，取消物管等收费标准，从好的方面想，充分的市场竞争会为消费者提供物美价廉的物管服务，但担心的是，万一价格上去了服务却跟不上，又将引发一场大纠纷。对此，发改委价格司相关负责人介绍，非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业，定价权将更民主。
物业费取消“政府指导价”
长久以来，国内多数行业一直受到“政府指导价”的约束，不至于出现行业漫天要价的混乱局面。根据记者调查了解，早在2005年，中山市便制定了物业服务收费政府指导价，以资质等级结合服务内容制定了每级服务内容与收费标准，但该物业服务等级标准存在划分过粗、层次较少、内容不够明晰等问题。
到了2014年6月中旬，由中山市发改局会同市住房城乡建设局草拟的《中山市住宅物业服务收费政府指导价标准（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）面向社会公开征求意见。该《征求意见稿》拟实行菜单式物业服务收费管理模式，整个指导价标准根据五大项目划分，每一个项目具体细化至五小项，每个小项都列明了对应的服务内容和价格标准，比旧的指导价更加多样和细致，内容上也更加明晰。
据介绍，此次拟定的收费标准，是在2013年对88个住宅小区2010至2012年物业服务成本监审的基础上，参考顺德、番禺等周边城市物业服务政府指导价标准制定。目前物业服务收费仍实行“一费制”，收费标准包含共用部位、共用设施设备和二次供水设备运行、维护产生的水电费用，现在实行的收费标准不分摊公共水电费。
不过随着日前发改委新政的出台，要求地方放开包括非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务在内的9项商品和服务价格，或许意味着过去严格的收费标准划分的时代即将终结，随之而来的则是定价权交由买卖双方自行磋商。
停车费月租将打破300元/月的限制
除了放开物业管理费，住宅小区停车收费标准同样是本次发改委放开的重中之重。
记者了解到，在2011年，中山的停车收费标准曾经做过一次调整。根据市物价局印发的《关于公布中山市机动车停放保管服务收费政府定价及政府指导价的通知》(以下简称 《通知》)显示，从当年1月1日起调整住宅小区机动车停放保管服务收费政府指导价标准，调整对象为小车室内、露天月租车位费及临时停车时夜晚加收的收费标准。
《通知》中规定，小车室内月租车位最高限价由250元上调为300元/月，露天月租车位最高限价为170元/月。小车临时停车时，6时至24时的收费标准室内外均为5元，24时至次日6时室内车位的标准“加收5元”，露天车位“加收2元”。值得一提的是，在该收费标准实施后，未签订前期物业服务合同或前期物业服务协议的新住宅小区，要由物业服务公司与业主在政府指导价范围内，以合同形式约定。
对于该提价，当时相关政府部门给出的回应是，考虑到我市停车位月租标准是2002年制定的，多年来我市的房地产市场发生较大的变化，月租收入与投入不成比例，产权人不愿出租，造成租售矛盾较大。因此有业内人士指出，随着本次价格的放开，未来一些新建楼盘的车位租金或将打破如今最高限价300元/月的限制。不过，放开了政府指导价，并不意味着物业管理小区可以马上进行提价。各住宅小区具体实施调整停车收费标准前仍须按程序并报市物价局备案后方可提高。
放开后有什么好处？有利于行业充分竞争
记者在采访中了解到，由于定价无法跟上通胀与市场发展节奏，近年来中山众多旧式住宅小区都发生了物业公司因不堪亏损而撤场的事件。究其原因，缺乏小区专项维修基金、成本逐年上涨而物管费标准多年不变、涨价困难重重等均是造成物业经营困难的主因。从这一方面来看，收费标准的放开似乎让物业管理行业看到了一丝希望的曙光。
有业内人士表示，放开物业定价有助于有利于行业充分竞争与优胜劣汰，同时催生更多能够做大质价相符的第三方专业物业公司，促进中山物管行业的转型升级。 对于市民所关心的“是否会涨价”的问题，相关人士解读，由于本次《通知》属于指导意见，各地是可以根据实际情况决定何时实施、如何实施，在省市未出台实施细则之前，物业管理费预计不会出现大幅度的上涨。更为重要的是，即使采用市场调节价，涨物业管理费也不是发展商或物业公司说了算，必须经过小区业主“双过半”(业主人数及物业面积均需过半)同意才可以，如果大部分业主反对就很难涨价。对于我市未成立业委会的小区 (包括新建小区)来讲，按照权威部门的解读，《通知》要求一定要是先成立业委会，这个业委会通过市场机制的运作，能够自主选择物业服务公司或者停车服务企业的小区，才能放开，所以并不是全部小区“一刀切”全部放开。
至于业主的另一个忧虑，便是放开收费后物业服务质量降低。针对这种忧虑，本次《通知》强调不得“只收费不服务、少服务多收费”。对于服务质量这一块，法律赋予了业主决定权，但由于业委会在某些小区存在组织松散等情况，未来还需要主管部门在实施细则方面加强对物业公司服务质量的监管。
业主对价格真能说了算吗？小区业委会议价能力差，未来自主定价存疑
放开非保障性住房物业服务价格，需要建立在小区已经成立了业主大会，业主委员会能够正常工作，与物业服务公司能够进行平等协商的基础上。但现在的问题是，有多少小区应当成立的业委会尚未成立呢？换句话说，物业服务收费放开，政府不再定价，由业委会选聘物业服务企业，各个小区的业委会准备好了吗？
按照《物业管理条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但据调查，国内多数商品房住宅小区都没有建立业主委员会，已有的业主委员会能真正发挥作用的也不多，很多常年处于和物业公司“打架”的状态中。中山市房协的一项数据显示，中山市共有物管企业300多家，住宅小区约600多个，其中已成立业委会的小区只有40%左右。
价格放开后政府就不管了？价格放开不等于能乱来
把价格放开是否意味着以后政府对于小区物管费、停车费的问题就可以不管了？国家发改委价格司有关负责人表示，价格放开后，管理部门将由事前定价转为事中事后管理。
不少专家表示，价格放开是对的，但问题是如何能够在放开后加强政府的各项管理。
首先，避免物业企业任意涨价、变相收费，业主与物业企业之间享有平等的话语权、议价权，需要通过小区业主大会的平台得以实现，而没有成立业主大会，业主要享有法定的权利就成为无本之木。所以，放开住宅小区物业服务收费，实际上对政府职能部门提出新的要求，把督促、帮助小区成立业主大会，选举业主委员会并能正常工作，作为政府及其职能部门限时处理的一项工作，并纳入考核和问责范围。
其二，在放开价格后，政府相关部门不能单纯以提高收费解决供需失衡问题，应该大力促进住宅小区停车位合理规划。
其三，事中事后管理亟待加强。对小区停车价格的事中事后监管，一是要明确定价及调整是否按照法律流程走，二是明码标价问题。
（来源：中山商报 [微博] 2015-01-22 08:43）
