房地产供应商评价指标体系研究
房地产供应商评价指标体系研究 与供应商建立战略合作关系是采购管理工作的重要部分，确定这种合作关系的基础是供应商评价标准。在实际应用中，评价指标是根据各企业的实际情况来加以选择，同样，各具体因素及与之相关的因素的选择也是基于此。如果要对供应商进行系统全面的评价，需要尽可能选择长期标准，这样才能保证企业进行供应商评价的持续性和可操作性 企业要想降低市场的风险，必须有一套合理完善的供应商评价指标体系作为标准，使供应商选择公开、公正、公平。 供应商评价指标体系的建立可以归纳为几个步骤，企业必须把握好各个步骤的时间节点（企业可自行决定先后和开始时间），每一个步骤对于企业来说都是一次改善业务的过程。 步骤一：成立评价小组 评价小组成员应包括企业直管领导和采购、施工等直接负责管理人员，有较高的专业素养，对供应商的控制要点有深入的了解，并能结合实际应用，评价指标所需要的数据能较容易获得。 步骤二：分析行业动态 随着科技进步，各种新技术，新材料应用层出不求，为适应业主对于住房环境和格局的新要求，房地产企业要不断更新设计理念，提高质量要求，采用高科技材料，以提高公司的盈利能力。同时，要分析现有供应商整体的技术水平，总结存在的问题。 步骤三：根据公司总体目标，调整选择标准 供应商评价指标体系是企业对供应商进行综合评价的依据和标准，是反映企业本身目标和环境所构成的复杂系统不同属性的指标，按隶属关系、层次结构有序组成的集合。根据企业发展每一阶段的目标，供应商评价指标的侧重和严格程度不同，所以评价指标要根据公司总体目标调整。 步骤四：总结以往施工过程中出现的问题 有不断的总结才能进步，每次项目施工过程中，总能出现意想不到的情况，或是供应商配合方面，或是施工质量方面，或是物料供货方面等。评价小组人员根据以往施ＪＴ过程中收集的资料，不断的调整指标具体内涵或权重，正确地评价供应商。 步骤五：总包类、分包类、材料类评价指标 房地产企业每一类供应商都有其特定评价指标，所以评价小组针对供应商分类结果，对总包类、分包类、材料类供应商分别建市评价指标体系。 步骤六：指标体系量化 评价小组成员通过总结出来的或者调整后的指标进行分析，寻找每一个指标的把控节点和把控的方式，对定性指标和定量指标给出量化方法或标准 步骤七：供应商评价算法 根据供应商选择的侧重点，同时结合评价指标体系，对总包类、分包类供应商和材料类供应商分为两个不同的评价方案，并针对性的选出评价算法。 总包类、分包类供应商指标体系 （１）总包类供应商评价指标体系 总包类供应商一般承接的工程量比较大，施工工期长，比如说单体楼的建设、小区园林建设，影响整个项目的进度，在施．Ｔ过程中有很大的安全因素。本文结合已有的研究成果，在参与过房地产企业整个评价工作的基础上，经过反复推敲，最后确定了八点对之后的招标采购工作影响较大的因素：工程质量、施工工期、安全文明、过程成本履约情况、工程配合情况、工程结算配合情况、工程售后服务、合同组价。每一个影响因素设置成二级指标，并将其下所包含的若干项评价指标设置成三级指标，构成了一个完整的供应商评价指标体系。如图所示： （２）分包类供应商评价指标体系 分包类供应商承接的工程量相对较小，工期短，专业性要求高，比如：降水、门窗安装、电梯安装等等。工程影响较大的因素有：．Ｔ程质量、施Ｔ工期、过程成本履约情况、工程配合情况、工程结算配合情况、工程售后服务、合同组价。每一个影响因素设置成二级指标，并将其下所包含的若干项评价指标设置成三级指标，构成了一个完整的供应商评价指标体系。如图所示 （３）总包类、分包类供应商评价指标算法 评价指标分为定性和定量两种，在对评价结果的使用时，房地产企业采用招标法划定投标供应商范围，所以对评价结果的精度要求并不是特别高，比如在８０－９０分的阶段上，８１分和８６分的供应商都会被划定在可投标的范围内。所以在指标量化的过程中，对于定性因素，企业多是结合自身经验，同时考虑利我因素，给定指标的评分标准。各指标算法如下： ①工程质量 工程质量影响的不仅仅是房地产企业的成本，最重要影响的是日后业主的人身安全。所以房地产企业要加强监管力度。对于Ｔ程质量的把控，企业主要通过分公司定期对工程质量的检查结果，总公司．Ｔ程部定期对Ｔ程质量的检查结果，总公司工程部单体内部竣工验收结果来体现。 ａ分公司定期对工程质量的检查结果 假设被评价次数为刀，每次评价得分为Ｐ（每次满分为１００）则得分为： ｂ总公司－Ｔ程部定期对工程质量的检查结果 假设被评价次数为n，每次评价得分为Ｐ（每次满分为１００）则得分为： ｃ总公司工程部单体内部竣工验收结果 总公司工程部验收分值直接为最终得分，满分１００。 ②施工工期 施工工期的计算是从合同规定的开工日期到完工日期所经历的日历天。在保证施工质量的前提下，除去有不可预测的风险影响进度合同工期可顺延外，施工工期提前越多越好。满分为１００，具体计算见下表所示： ③安全文明 安全文明是按照国家安全生产方而的要求，同时也是对施工人员的人身生命安全负责，无论是建筑施工单位、房地产公司还是政府相关部门都十分关注。本文从房地产总公司、分公司、政府等角度来设置指标。 ａ总公司工程部每月对安全文明施工的检查结果 假设被检查次数为n，每次检查得分为Ｐ（每次满分为１００）则得分为： ｂ分公司每月对安全文明施工的检查结果 假设被检查次数为刀，每次检查得分为Ｐ（每次满分为１００）则得分为： ｃ工程是否出现安全文明事故（以下情况为建筑面积１５０００平方米，根据施Ｔ单位承揽的面积折算其得分控制范围），满分１００，分值分配如表所示 ④过程成本履约情况 房地产企业对于项目的采购成本通过招标结果来确定，但在合同履约过程当中还会出现政策调整和材料价格变动的情况。因此对于此指标的打分情况如下： ａ严格按照合同的约定履约，在市场因素和政策性调整的时候，没有提出增加成本的要求得１００分。 ｂ未能按照合同的约定严格履约，在市场因素和政策性调整的时候提出增加成本的要求得０分。 ⑤工程配合情况 房地产开发项目工期安排按照动态规划的结果，一般都是很多施工单位同步进行。所以承包单位之间的配合、承包单位对发包单位的配合是影响工期的很大的因素。考虑以上原因，对承包单位的工程配合情况打分如表所示： ⑥工程结算配合情况 工程结算涉及房地产企业财务管理情况，如供应商不按时结算，会出现影响房地产企业资金使用率的情况。按照供应商的配合程度打分，满分１００。 ａ很配合，一直安排相关人员负责结算核对工作，得１００分。 ｂ一般配合，基本能够按照约定的时间进行结算核对，得６０分。 ｃ不配合，导致结算时间安排无法正常进行，得０分。 ⑦工程售后服务 售后服务从７２小时内服务反应情况、１２小时内问题排除情况、整体处理合格情况三个方面来说明。见表所示： ⑧合同组价 对于合同组价的确认情况，关系工程竣工结算。按供应商组价报价书的完成配合情况打分。 ａ很配合，在约定的时间内很快确认完毕，得１００分。 ｂ一般配合，基本能够按照约定的时间进行确认，得６０分。 ｃ不配合，经过长时间沟通后才确认，得Ｏ分。 ３材料类供应商指标体系 房地产企业材料类供应商所涉及到的行业包括地材类、木材类、石材类、钢材类、电梯、门窗、保温材料、水暖管件等多达上百个。每一个行业的质量标准、技术成熟度、新产品更新周期都不一样，企业采购人员也不可能做到精通全部材料行业的知识。因此我们在设定评价指标时寻找一些共性的、容易评判的标准来衡量，通过专业的技术人员指出所需材料的侧重点，然后圈定投标单位的范围。本文从材料成本、材料质量、交货期、工程配合、售后服务等五个方面的因素考虑。具体划分见图所示。 评价指标权重： 如此多的行业确定一个完全精准的权重非常困难，本文通过经验判断法，即结合数位有十几年经验的采购人员和工程技术人员，对以上五个指标定出权重。按照总分１００分，分别折合成分值如下： ①材料成本２５分。 ②材料质量２５分。 ③交货期２５分。 ④工程配合１５分。 ⑤售后服务ｌＯ分。 评价指标算法如下 ①材料成本 此指标的设定方案是为了房地产企业降低市场风险，考虑材料市场价格波动，当材料价格下降时，供应商能调低价格，当材料价格上涨时，供应商不涨价。设定分值如表所示 ②材料质量 材料质量要求以国家标准为基准，如该行业无国家标准要求时，按照双方合同约定的质量标准判定。见表所示 ③交货期 交货时问关系发包方整体的进度安排，提前时问越多越有利于发包方的整体规划。打分情况如表所示 ④工程配合 供应商之间的配合情况和对甲方指令的执行情况关系着工程的整体进度。打分标准如表所示： ⑤售后服务 |
