楼市预言物权法时代7大猜想

猜想1：物业税征收速度加快 　　根据《物权法》规定，不管是国家、集体的财产还是个人的财产，只要进入民事领域，就同等接受法律保护，这样就清晰了物业权属问题，而物业税征收的前提条件之一正是物权清晰。另外，《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”的规定，更直接推动开征物业税进入成熟阶段。物业税的征收主要影响大户型开发。成都楼市向来大户型不少，受物权法影响，估计其整体户型结构将更加趋于合理。 　　猜想2：结构坚固房屋成楼市最爱 　　根据《物权法》规定，住宅房屋满70年后将自动续期。但事实上，目前很多房屋的使用寿命并不足以长达70年。因此购房者在下一步选房时，结构坚固的房屋自然会成为最爱。在此市场基础之上，开发结构坚固房屋也有望成为楼市潮流。但又由于坚实结构房屋的投入成本会有一定增加，因此受此政策影响，我们可以猜想，在物权法时代里，房屋价格还会迎来一个价格上浮期。再具体到成都楼市，其房地产开发也将有望因此由风行一时的概念营销挺入到品质营销时代。 　　猜想3：小区管理进入“区约”时期 　　就如传统的乡下有“乡约”约束管理一样，物权法时代的小区管理也有望挺入“区约”时期。物权法进一步强化了业主以及业主委员会的权利，而在其具体管理方面，“约定”成为了最核心方式。如建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，物权法规定，有约定的，就要按照约定。而实际上作为小区自主管理，也惟有约定甚至“约定俗成”，才能更好管理，这对于成都的小区管理，也无不有启示作用。 　　猜想4：更多民间资本从容出入楼市 　　物权法规定，无论公私财产一并保护，私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。房地产行业的投资向来诟病不少，但物权法的出台，不仅保护了投资的合法收益，而且增强了其投资信心。由此我们可以猜测，物权法时代将会有更多的民间资本进出楼市，楼市的融资渠道将更加畅通，楼市个人投资也将会再度掀起波澜。成都楼市近年来外地资本汹涌，但在物权法的推动下，估计这股资金潮流的结束期还将延长。 　　此外，根据物权法第二百条规定，在建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。有人认为，这其实是给了开发商以二次抵押贷款的权力，即在进行土地抵押后，还可以进行地面新修房屋的抵押。开发商因此获得银行资金的渠道仍然很宽。这对于成都的中小开发商而言，无疑是一法律福音。 　　猜想5：建设用地转让阳光化 　　长期以来，受土地招拍挂以及限制囤地等影响，土地转让在楼市中始终处于一个灰色地带，但物权法有望给其带来阳光。根据第一百四十三条规定，“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”同时规定转让时“当事人应当采取书面形式订立相应的合同”，实际上在一定程度上还简化了转让手续。有了物权法的保护，建设用地转让更具合法性。在土地日益稀缺的成都，这未必不是一个利好消息。当然，如何限制囤地也同时成了继续存在的课题。 　　猜想6：物管变“管理”为“服务” 　　根据物权法规定，小区业主拥有任命并撤换物业管理公司的权利。即使最初开发商招聘的物业管理公司，业主也同样有权利更换。这就意味着，今后的小区物业，从前期的引进到中间的监督到公司的更换，小区业主都拥有至高无上的权力。在此背景之下的物业公司，也惟有彻底转变管理为服务，同行之间相互比拼服务质量，方能得到业主青睐并且持续存在。小区物业管理，将因此迎来一场新的革命。而据称向来在领先西部物业管理的成都，不知此番是否还能够继续领衔？ 　　猜想7：房屋建筑密度有望减小 　　根据物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”这即意味着，只要贯彻执行，城市中一些新建住宅楼层数过高，密度过大从而影响相邻建筑通风、采光的问题将逐步减少。成都在去年就出台了建筑向高处发展的规划，物权法的出台虽然未必能够改变其规划，但我们楼市建筑的密度却有望减小，其规划设计也必将更加注重生态与采光性能，我们会住得更加阳光与舒坦。记者姜军