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[分享]新规能否抹去租房人辛酸泪
[摘要]住房城乡建设部近日对外公布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，我国计划用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场...
有过租房经历的人，不少都有一把辛酸泪，找到适合需求的房子太难了。住房城乡建设部近日对外公布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，我国计划用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。这一纸新规能否让租房人不再为找房难而发愁？
■政策背景
住房城乡建设部近日对外公布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，我国计划用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。近年来，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。住房城乡建设部要求，建立住房租赁信息政府服务平台；积极培育经营住房租赁的机构，鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，引进社会资金进入住房租赁市场等。
信息有限
租房实在不好找
“去哪里租房子？找中介公司呗，要不就托住在附近的熟人打听。”正在为孩子上学准备租房子的郑州居民朱鹤伟说，“可是信息有限，实在不好找。”朱鹤伟的烦恼，源自我国住房租赁市场房源单一。
当前，除少量单位或机构仍然持有部分住房提供给职工短期周转、租住外，我国城镇住房租赁市场的供应主体主要是居民家庭，主力军是持有多套房家庭的闲置房屋。
政府虽然也通过公租房建设来提供租赁房源，但是规模小，保障范围有限，而房地产开发企业持有的租赁房源一般集中于酒店式公寓等高端物业，受众面也比较小。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“我国住房租赁市场缺少机构出租者，而机构出租者在市场中起到了重要的示范作用。如果市场上主要是居民家庭出租住房，则在租约的标准化、租赁关系稳定性、业主和租客权益保护、住房租赁服务质量等方面，都会存在缺陷。因为家庭不可能像机构出租者那样，有能力进行专业化的管理，并提供高水平的住房租赁服务。”
对于大多数人来说，通过中介机构找房子是主要渠道。但是目前经纪行业的产业集中度也很低。链家地产市场研究部分析师张旭说，以租赁市场较为发达的北京为例，年房屋租赁交易规模约为150万套，规模最大的经纪公司市场占有率也不足10％，有四成左右的租赁合同是自行成交。另外，在经纪行业中，由于门槛较低，管理缺失，不乏一些没有资质的 “黑中介”，既给租房人带来烦恼，也造成租赁市场的混乱。
增加房源
住建部“蛮拼的”
在住房城乡建设部出台的指导意见中，培育和发展渠道多元的住房租赁市场的目的十分明确。今后需要租房子的人们，可从这些渠道找房：
政府搭建的住房租赁信息服务平台。在这个平台上，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。
传统的中介机构。政府鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。
开发商新建的商品房。政府鼓励有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁。
政府购买符合条件的存量商品房转为公租房。指导意见提出，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。
为了多渠道增加住房租赁房源供应，住房城乡建设部此次也是 “蛮拼的”，明确表示积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。通过发行RE－ITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。
面临挑战
新规需政策配合
业内人士和受访专家表示，尽管这份指导意见明确提出了多渠道发展住房租赁市场，然而，在实践中仍将面临严峻挑战。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，对于机构出租者而言，当前一个突出问题就是租金收益率过低。他说，比如在北京中关村一套建筑面积约120平方米的三居室住宅，其市场价值600万元左右，年租金收入约15万元，租金收益率约为2．5％。很难想象有机构投资者愿意以600万元的价格购入住宅后以15万元／年的租金出租，因为当前把资金存到银行里的年利息收入都超过15万元。
如果再考虑出租经营过程中还要缴纳的营业税及附加、房产税、所得税、物业管理费等成本支出，就更不可能有机构来做这种赔本的买卖了。
■市场反应
市场引导还是干扰政府搭台引来争议
“政府搭建住房租赁信息平台”，在住房城乡建设部最新出台的关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见中，这项举措引人关注，此举究竟是对市场的引导还是干扰，引来争议。
根据指导意见，建立政府服务平台的作用主要有三项：一是为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务；二是提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；三是为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。对这项举措表示认同者认为，政府在此平台上发布合同示范文本和中介机构及从业人员的信用等信息，可以提高市场的透明度，促进市场秩序的规范。
北京居民陈苏说：“租房市场挺乱的，如果我们能在政府这个平台上查到‘黑中介’的名单，找到靠谱的房源，这是挺好的一件事。”
部分中介从业人员表示，政府此举可以把住房租赁市场做大。
不过，也有部分受访人士对此举存有疑虑。合肥森旺房产公司中介经理人朱文礼说：“政府建立信息平台，房东和租户都可以上网去了，再加上网上备案，那还要中介干什么呢？”
一些专家既对政府希望此举能引导市场走向规范的出发点表示肯定，又认为相对于出手直接建立信息服务平台，政府更应加强对住房租赁市场的监管。安徽大学管理学院公共行政系教授段华洽说：“租赁房屋是市场行为。事实上，政府只需要履行好监管职责，如监督租赁双方是不是合法主体、交易是不是合法行为、租赁合同有没有问题、出租人是否拥有产权等。”
（来源：新华社 2015-01-17 08:49）
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